Jak ustawa o rewitalizacji wpłynie na sytuację deweloperów

Na obecnym etapie w gminach trwają intensywne prace, które mają na celu implementację przepisów Ustawy. O ile zadania związane z wyznaczaniem obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji są na ukończeniu, o tyle pierwszych gminnych programów rewitalizacji należy spodziewać się prawdopodobnie latem 2016 roku.

Jakie istotne uregulowania wpływające na proces inwestycyjny i działalność deweloperów zawiera Ustawa? Jakie wyzwania wynikają z faktu jej wejścia w życie?

Jednym z nich jest bez wątpienia możliwość ustanowienia przez gminę w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich albo określonych w tej uchwale zmian sposobu zagospodarowania terenu. Zakaz – o ile zostanie ustanowiony – utraci moc, jeżeli w okresie 2 lat od wejścia w życie uchwały nie zostanie na tym terenie ustanowiona Specjalna Strefa Rewitalizacji. Analogiczny zakaz może zostać ustanowiony w uchwale o ustanowieniu rzeczonej Strefy. W tym przypadku należy przyjąć, że zakaz będzie obowiązywał przez okres istnienia Strefy, czyli maksymalnie 10 lat.

Wprowadzenie takiego zakazu może się wiązać ze spowolnieniem realizacji inwestycji planowanych na zakupionych przez deweloperów gruntach, które zostały zakwalifikowane przez gminę jako obszary rewitalizacji. W takim wypadku do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego szczególnej formy w postaci miejscowego planu rewitalizacji nie będzie istniała możliwość realizacji wszelkich lub niektórych inwestycji. Organy administracji będą wówczas odmawiać wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, a w przypadku toczących się, a jeszcze niezakończonych postępowań, zawieszą prowadzone postępowania. Podjęcie zawieszonego postępowania nastąpi dopiero z chwilą utraty mocy obowiązującej uchwały, oczywiście o ile w tym momencie nie będzie obowiązywał już na danym obszarze plan zagospodarowania przestrzennego.

Kolejna istotna regulacja wprowadzona Ustawą to możliwość ustanowienia na rzecz gminy w uchwale o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji prawa pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. O ile na tym etapie, ustanowienie prawa pierwokupu leży w gestii samorządów, o tyle w przypadku ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji, wszystkie nieruchomości znajdujące się w jej granicach będą objęte obligatoryjnie ustawowym prawem pierwokupu gminy. Wynika to z wprowadzonej omawianą Ustawą nowelizacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co istotne dla deweloperów, ustawodawca nie ograniczył tego uprawnienia wyłącznie do nieruchomości gruntowych, tak jak ma to miejsce w niektórych przypadkach przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, co oznacza, że uprawnienia gminy będą dotyczyć wszelkich kategorii nieruchomości, w tym również nieruchomości lokalowych. Umowy sprzedaży lokali mieszkalnych położonych w granicach Strefy lub na obszarach rewitalizacji, co do których ustanowiono prawo pierwokupu, będą zatem musiały być zawierane pod warunkiem, że gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu. O ile w praktyce trudno wyobrazić sobie skorzystanie przez gminę z prawa pierwokupu lokalu mieszkalnego, to jednak ponad wszelką wątpliwość wydłuży to finalizację transakcji. Wydaje się również, że w związku z tym konieczne będzie dostosowanie przez deweloperów prospektów informacyjnych i umów deweloperskich do nowej rzeczywistości spowodowanej wejściem w życie przepisów Ustawy. Dodatkowe trudności dla deweloperów wynikną również z tego, że deweloper przed sprzedażą lokali będzie musiał uzyskać zaświadczenia, z których będzie wynikało, że sprzedawane lokale nie znajdują się na obszarze rewitalizacji, dla którego ustanowione zostało prawo pierwokupu oraz że nie leżą w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Będzie to jednak konieczne, gdyż umowa zawarta z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu będzie nieważna.

Podobnie jak w przypadku zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy, ustanowienie prawa pierwokupu na obszarze rewitalizacji utraci moc, jeżeli w ciągu 2 lat od wejścia w życie tejże uchwały na terenie objętym uprawnieniem gminy nie zostanie ustanowiona Specjalna Strefa Rewitalizacji. W przypadku ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji należy przyjąć, że prawo pierwokupu obowiązywać będzie do momentu ustania funkcjonowania tej strefy, czyli maksymalnie przez okres 10 lat.

Kolejna istotna regulacja wprowadzona Ustawą dotyczy nieruchomości niezabudowanych i związana jest z uchwalaniem miejscowych planów rewitalizacji, które stanowią szczególną postać planów miejscowych.

W takim planie gmina może określić, w odniesieniu do terenów niezabudowanych, że warunkiem realizacji na nich inwestycji głównej będzie zobowiązanie się inwestora do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji uzupełniających w postaci infrastruktury technicznej, społecznej lub lokali mieszkalnych, a także lokali przeznaczonych na potrzeby działalności kulturalnej, społecznej, edukacyjnej lub sportowej, wykonywanej przez podmioty prowadzące działalność na obszarze rewitalizacji, których głównym celem nie jest osiągnięcie zysku.

Wskazuje się, iż wymiar tychże zobowiązań powinien być proporcjonalny do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu rewitalizacji.

Inwestycja uzupełniająca będzie realizowana na podstawie umowy urbanistycznej zawieranej między gminą a inwestorem, a jej zawarcie stanowić będzie warunek uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji głównej lub jej części. Co więcej inwestor nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie obiektów stanowiących inwestycję główną, dopóki nie zrealizuje i nie przekaże nieodpłatnie na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej.