Amortyzacja podatkowa w spółkach nieruchomościowych

Od dnia 1 stycznia 2022 r. wprowadzono do ustawy o CIT nowe regulacje dotyczące ograniczenia w dokonywaniu podatkowych odpisów amortyzacyjnych przez spółki nieruchomościowe. Zgodnie z tym ograniczeniem odpisy amortyzacyjne dla celów podatkowych nie mogą być wyższe niż odpisy amortyzacyjne dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości obciążające wynik finansowy spółki w danym roku podatkowym. Oznacza to, że spółki nieruchomościowe mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne jedynie do wysokości odpisów amortyzacyjnych ustalonych do celów rachunkowych.

Wiele spółek nieruchomościowych zgodnie z polityką rachunkowości kwalifikuje swoje nieruchomości jako nieruchomości inwestycyjne wyceniane według wartości godziwej, które jednocześnie nie stanowią środków trwałych i nie dokonuje się od nich odpisów amortyzacyjnych dla celów rachunkowych. Jednocześnie dla celów podatkowych spółki nieruchomościowe traktują te nieruchomości jako środki trwałe podlegające amortyzacji.

W związku z powyższym nowym ograniczeniem pojawiła się zatem wątpliwość, czy stosuje się ono również do spółek nieruchomościowych, które dla celów rachunkowych wykazują swoje nieruchomości jako inwestycje.

Dotychczas organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych wskazywały, że w tej sytuacji spółki nieruchomościowe nie są uprawnione do rozpoznania odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych, gdyż nie dokonują amortyzacji dla celów rachunkowych, zatem wartość odpisów amortyzacyjnych rachunkowych wynosi „0”.

Odmienne zdanie zaprezentował WSA w pierwszych wyrokach dotyczących przedmiotowej kwestii (wyroki WSA w Warszawie z 31.01.2023 r., sygn. III SA/Wa 1788/22; III SA/Wa 2356/22; III SA/Wa 2355/22 oraz wyrok WSA w Poznaniu z 01.02.2023 r., sygn. I SA/Po 752/22). Sąd uznał, że nowa regulacja ograniczająca koszty amortyzacji podatkowej jest nieprecyzyjna i wskazał, że wyłączenie amortyzacji podatkowej w przypadku nieruchomości inwestycyjnych nie powinno mieć zastosowania. Sąd powołał się na projekt ustawy, w którym wskazywano, że celem przepisu jest ujednolicenie odpisów amortyzacyjnych podatkowych i rachunkowych, a od nieruchomości inwestycyjnych odpisów rachunkowych nie dokonuje się w ogóle. Ponadto sąd wskazał, że jeżeli celem ustawodawcy było objęcie tym zakazem również grupy nieruchomości inwestycyjnych, to regulacje wprowadzające to ograniczenie powinny być bardziej precyzyjne.

Należy podkreślić, że powyższe wyroki nie zostały jeszcze opublikowane a powyższe wynika jedynie z ich ustnego uzasadnienia. Najpewniej nie wpłyną one od razu na zmianę stanowisk organów podatkowych. Można spodziewać się natomiast, że organ podatkowy wniesie skargę na te wyroki do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Mamy nadzieję jednak, że stanowią one pierwszą oznakę korzystnej linii stanowisk sądów administracyjnych w tej sprawie.

Mając na uwadze fakt, że koszty amortyzacji nieruchomości w spółkach nieruchomościowych stanowią często podstawowy element rachunku kosztu podatkowego, być może w dalszej perspektywie można spodziewać się również doprecyzowania przepisów ustawy.