Warsaw Crane Survey 2024

Badanie Crane Survey analizuje dynamikę rozwoju rynku biurowego w Warszawie. W tym celu zweryfikowaliśmy wydane w ciągu ostatnich 14 lat pozwolenia na budowę oraz decyzje o warunkach zabudowy dla nowoczesnych budynków biurowych o powierzchni powyżej 2 500 mkw. Publikacja została uzupełniona o wypowiedź Marleny Happach - Architektę Miasta, Dyrektorka Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy. Ekspertka przedstawia założenia dotyczące nowych regulacji prawnych, które mają kluczowe znaczenie dla tempa rozwoju warszawskiego rynku biurowego.

Od ostatniej dekady obserwujemy stopniowy spadek liczby wydawanych pozwoleń na budowę nowoczesnych biurowców. Choć rynek był świadomy tego trendu, jednak wydarzenia zapoczątkowane pandemią dramatycznie przyspieszyły i pogłębiły ten proces. W rezultacie spadek aktywności deweloperskiej pogłębił się, a zapotrzebowanie na tradycyjne biura uległo zmniejszeniu. Zmiana modelu pracy i nasycenie rynku wpłynęły na zahamowanie nowych projektów budowlanych. Jednakże ograniczona dostępność gruntów w centralnych lokalizacjach oraz wzrost znaczenia zrównoważonego rozwoju (ESG) skłaniają deweloperów do zwiększenia skali modernizacji istniejących budynków. Prognozy rynkowe wskazują na kontynuację tego trendu.

Najważniejsze wnioski z raportu:

• Wyłączenie z użytkowania obiektów biurowych (o łącznej powierzchni ok. 63 tys. mkw.), doprowadziło do spadku istniejącej podaży, tj. o 0,6% w stosunku do roku poprzedniego. Na koniec 2023 roku całkowity wolumen powierzchni biurowej wyniósł 6,2 mln mkw. W ubiegłym roku dostarczono najniższy w historii wolumen powierzchni biurowej, tj. 61 tys. mkw., a na koniec IV kwartału w fazie realizacji znajdowało się ok. 300 tys. mkw. powierzchni biurowej, tj. o ponad 50% więcej rok do roku.

• W 2023 roku wydano 3 pozwolenia na budowę budynków biurowych, jednocześnie zostały złożone dwa wnioski o pozwolenie na budowę obiektów biurowych bądź obiektów wielofunkcyjnych z częścią biurową. W 2023 roku odnotowaliśmy co najmniej pięć złożonych wniosków o wydanie decyzji WZ oraz ani jednej wydanej decyzji WZ.

Mimo ograniczonej liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz chwilowego spadku zapotrzebowania, sądzimy, że warszawski rynek nieruchomości zachowa swoją stabilność i atrakcyjność. Nowe obiekty będą wciąż powstawać, chociaż tempo tego procesu w najbliższych latach nie powróci do poziomu sprzed dekady. Każdy cykl rynkowy charakteryzuje się fazami wzrostu i spadku, które są nieuniknione i mają swój powtarzalny charakter, co pozwala spojrzeć w przyszłość z dozą optymizmu.

- Dominik Stojek, Partner | Lider sektora nieruchomości w Polsce

• Podobnie jak w minionych latach liderem warszawskich powierzchni biurowych okazała się Wola. Dzielnica, w której w ostatnich pięciu latach zrealizowano projekty o łącznej powierzchni 760 tys. mkw., posiada łącznie 1,9 mln mkw. dostępnych przestrzeni biurowych. Według szacunków do końca 2026 r. zasób ten przekroczy 2 mln mkw. Na drugim miejscu uplasował się Mokotów z 1,6 mln mkw. dostępnej powierzchni, a podium zamyka Śródmieście (1,34 mln mkw.).

• W ubiegłym roku wycofano z rynku około 63 000 mkw. powierzchni biurowej. Modernizowane są głównie obiekty nieefektywne energetycznie, generujące wysokie koszty utrzymania oraz te, które wymagają znacznych nakładów finansowych celem dostosowania ich do wymogów strategii ESG i regulacji Unii Europejskiej.