Wyzwania związane z ujęciem nieruchomości inwestycyjnych w księgach w aspekcie regulacji MSR i Ustawy o rachunkowości

Koniec roku finansowego oznacza dla zespołów księgowych szereg dodatkowych czynności do wykonania. Niektóre z nich nie są wcale oczywiste, a ustalenie wartości niektórych pozycji na dzień bilansowy może przysparzać znacznych trudności. Przykładem aktywa, którego prawidłowe zaewidencjonowanie może spędzać księgowym sen z powiek, jest nieruchomość inwestycyjna - jej ostateczne ujęcie w zależności od przyjętej metody wyceny może budzić szereg wątpliwości.

Zgodnie z definicją zwartą w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości („MSR”) 40, przez nieruchomość inwestycyjną rozumie się nieruchomość w postaci gruntu, budynku lub części budynku, którą właściciel lub leasingobiorca traktuje jako źródło przychodów z czynszów bądź wzrostu jej wartości lub obu tych korzyści równocześnie. W przeciwieństwie do MSR, Ustawa o rachunkowości w ogóle nie reguluje zagadnienia nieruchomości inwestycyjnej. W tym przypadku należy skorzystać z definicji inwestycji, przez które ustawa rozumie aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych.

Jako przykłady nieruchomości inwestycyjnych w Spółkach można wymienić centra handlowe, nieruchomości logistyczne czy nieruchomości biurowe, które są przez podatników wynajmowane innym podmiotom.
Zarówno MSR 40, jak i Ustawa o rachunkowości, dają podatnikom wybór pomiędzy dwiema metodami wyceny bilansowej wspomnianych aktywów tj.:

•  według kosztu historycznego lub
• według wartości godziwej.

Przy wycenie według kosztu historycznego nieruchomość pokazywana jest w wartości początkowej, pomniejszonej o umorzenie i odpisy utraty wartości i powiększonej o jej zwiększenia.

Z kolei wartość godziwą rozumiemy jako kwotę, za którą dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. W uproszczeniu można przyjąć, że wycena według wartości godziwej jest wyceną rynkową. Ta metoda wyceny opiera się na kwotach szacunkowych.

Warto zauważyć, że w przypadku wyceny według kosztu historycznego wartość nieruchomości ulega zmniejszeniu w czasie, związanemu z umorzeniem tego składnika majątku, podczas gdy wycena według wartości rynkowej odzwierciedla jego rzeczywistą, to znaczy rynkową wartość. W zależności od warunków wewnętrznych jak i zmian w otoczeniu można zanotować spadek lub wzrost wartości danej nieruchomości inwestycyjnej.

Przyjęta metoda wyceny nieruchomości inwestycyjnej musi wynikać z przyjętej przez spółkę polityki rachunkowości. W praktyce, w przewarzającej większości podmiotów aktywa te wyceniane są w oparciu o wartość rynkową, zgodnie z podejściem dochodowym (nieruchomość przynosi lub może przynosić w przyszłości dochód). W podejściu dochodowym najczęściej stosowana jest metoda inwestycyjna, gdzie podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszu z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz związanych z nieruchomością przychodów pozaczynszowych.

Zwróćmy uwagę, że księgowi nie mają wystarczającej wiedzy i kwalifikacji, żeby samodzielnie ustalić wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych. Dlatego raporty z wycen są przygotowywane przez rzeczoznawców majątkowych, którzy opierają się na szeregu informacji i danych otrzymanych bezpośrednio od spółki. Są to m.in. niezbędne dokumenty techniczne, opracowania dotyczące lokalizacji nieruchomości, wypisy z ksiąg wieczystych, dokumenty własności, umowy najmu, dokumenty planistyczne, sprawozdania finansowe, budżety OPEX (budżet wydatków operacyjnych) czy budżety CAPEX (budżet wydatków inwestycyjnych). Dla zespołów księgowych, niemających wglądu w szczegóły raportu rzeczoznawcy, ustalenie i odpowiednie odzwierciedlenie w księgach ostatecznych wartości liczbowych może być zarówno wymagające jak i nieoczywiste. Ustalenie wysokości ostatecznej różnicy między wartością kosztu historycznego zaewidencjonowaną na kontach a wartością godziwą nie sprowadza się bowiem tylko do ustalenia różnicy tylko między tymi dwoma wielkościami. Księgowi pamiętać muszą, że prawidłowe odzwierciedlenie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wymaga również uwzględnienia kilku innych pozycji, a mianowicie:

• wszelkich zachęt dla najemców (fit-out) – nie tylko tych ujętych na wartości samej nieruchomości jako jej zwiększenia, ale również tych, które na podstawie swojej polityki rachunkowości spółka rozlicza w czasie jako rozliczenia międzyokresowe;
• ulinowienia przychodów z tytułu czynszów, czyli tzw. okresy bezczynszowe (rent -free period)
• pozycji zaklasyfikowanych jako WNIP, które są ściśle związane z nieruchomością i które zostały uwzględnione w ostatecznej wycenie przygotowywanej przez rzeczoznawcę.

Należy tu zachować szczególną uważność, aby przedstawione w księgach spółki wartości rynkowe głównego aktywa były prawidłowo zaprezentowane.

Prawidłowe i kompletne ujęcie wyceny nieruchomości to jednak nie jedyny problem, z którym musi się mierzyć spółka, która wycenia nieruchomości inwestycyjne według wartości godziwej, a księgi prowadzi według MSR. Problemy pojawią się bowiem również w kwestii księgowego ujęcia ich przeceny, czyli wzrostu lub obniżenia wartości wykazywanej w księgach rachunkowych. Standard MSR 40 nie określa szczegółowo, w jakich pozycjach rachunku wyników należy ująć efekt wyceny. Zakładając, że nieruchomości inwestycyjne są zaliczane do podstawowej działalności operacyjnej jednostki, to wszelkie zmiany ich wartości powinny być ujmowane jako przychody lub koszty operacyjne, czyli wpływające na wynik na działalności operacyjnej. Natomiast korekta wyceny w trakcie roku obrotowego powinna odpowiednio zmniejszać (zwiększać) koszty w przypadku wzrostu (spadku) wartości lub zmniejszać (zwiększać) przychody, w przypadku spadku (wzrostu) ich wartości.

W przeciwieństwie do regulacji MSR, Ustawa o rachunkowości szczegółowo wskazuje pozycje rachunku wyników, w których należy ująć zarówno utratę wartości (pozostałe koszty operacyjne) jak i jej wzrost (pozostałe przychody operacyjne).

Warto również wspomnieć o wszelkich bieżących nakładach ponoszonych przez spółki, związanych z posiadaniem nieruchomości inwestycyjnych. Zasadniczo zarówno na gruncie MSR 40 jak i Ustawy o rachunkowości, koszty utrzymania nieruchomości inwestycyjnych wpływają na wynik finansowy okresu, w którym je poniesiono. Regulacje krajowe dodatkowo doprecyzowują, że należy je ująć jako pozostałe koszty operacyjne, natomiast standard MSR 40 tak dokładnie tego zagadnienia nie reguluje.

Zgodnie z ustawą o rachunkowości jako pozostałe koszty operacyjne należy ująć również koszty, które zostały poniesione w celu przywrócenia początkowego stanu lub wymiany istotnych części nieruchomości, o ile ich poniesienie nie powoduje wzrostu wartości użytkowej nieruchomości. Przepisy standardu MSR 40 zobowiązują natomiast jednostkę do ujęcia takich nakładów jako zwiększenia wartości początkowej nieruchomości inwestycyjnej. Ma to zastosowanie również w sytuacji, gdy jednostka wycenia nieruchomość inwestycyjną według wartości godziwej.

Z kolei ponoszone przez jednostkę nakłady na między innymi rozbudowę, przebudowę czy modernizację nieruchomości zwiększają – zgodnie z przepisami standardu MSR 40 – wartość bilansową nieruchomości inwestycyjnej, bez względu na przyjęty przez jednostkę model wyceny. Podobne podejście wskazuje Ustawa o rachunkowości, dla podmiotów, które przyjęły model wyceny według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. W tym przypadku koszty rozbudowy, przebudowy czy modernizacji zwiększają wartość początkową nieruchomości inwestycyjnej. Natomiast przy modelu wyceny według wartości rynkowej, ustawa podaje dwa możliwe rozwiązania:

• koszty ulepszeń ujmowane są jako pozostałe koszty operacyjne, a wzrost wartości spowodowany nakładami na ulepszenie zwiększa pozostałe przychody operacyjne,
• koszty poniesione na ulepszenie nieruchomości inwestycyjnej zwiększają ich wartość ujętą w księgach rachunkowych, natomiast na dzień wyceny nieruchomości, w zależności od kierunku zmiany, wycena/przeszacowanie ujmowane jest jako pozostałe przychody operacyjne albo pozostałe koszty operacyjne.

Warto podkreślić, że w obliczu bardzo ogólnych uregulowań związanych z nieruchomościami inwestycyjnymi na gruncie przepisów ustawy o rachunkowości, wobec obszernego standardu MSR 40, określającego poszczególne zagadnienia w sposób dużo bardziej szczegółowy, we wszelkich kwestiach niedoprecyzowanych przepisami ustawy oraz w przypadku braku krajowego standardu rachunkowości odnoszącego się do danego zagadnienia, jednostki przy określaniu stosowanych zasad (polityki) rachunkowości mogą stosować odpowiednio zapisy MSR / MSSF.