Zielone najmy – jak zielone postanowienia w umowach najmu wpływają na działalność wynajmującego?

W ostatnich latach, kwestie związane z ochroną środowiska coraz bardziej wpływają na działalność prowadzoną przez podmioty działające na rynku nieruchomości.

Według opracowań autorstwa Deloitte Global z 2021 roku¹, nieruchomości są odpowiedzialne za ponad 40 procent globalnej rocznej emisji CO2. W związku z tym, organy rządowe państw członkowskich Unii Europejskiej umieszczają osiągnięcie zerowej emisji dwutlenku węgla i zrównoważonego rozwoju budynków na czele swojej strategii.

Pod koniec 2019 roku został ogłoszony przez Komisję Europejską tzw. „Zielony Ład”, a w jego ramach zostały przyjęte rozporządzenia, które określają ramy wdrażania norm środowiskowych, społecznych oraz ładu korporacyjnego w państwach członkowskich Unii Europejskiej (Environmental, Social, and Governance - ESG).

W ramach strategii ESG, 18 czerwca 2020 roku Parlament Unii Europejskiej i Rada Unii Europejskiej uchwaliły Rozporządzenie w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje (tzw. Rozporządzenie w sprawie taksonomii), zgodnie z którym podmioty gospodarcze prowadzące działalność na terenie Unii Europejskiej powinny ją prowadzić w sposób zrównoważany, który przyczynia się do realizacji unijnych celów środowiskowych takich jak: łagodzenie i adaptacja do zmian klimatu, zrównoważone użytkowanie i ochrona zasobów wodnych i morskich, usuwanie zanieczyszczeń lub zarządzanie nimi, a także ochrona i przywracanie różnorodności biologicznej i ekosystemów.

W związku z tym, właściciele oraz najemcy budynków komercyjnych w coraz większym stopniu akceptują fakt, że parametry środowiskowe budynków są obecnie integralnym elementem zarządzania ryzykiem biznesowym.

Co obejmują „Zielone Budynki”?

Głównym założeniem strategii ESG jest wprowadzenie zmian, które zwiększą energooszczędność budynku oraz zoptymalizują zużycie mediów w związku z jego użytkowaniem. Typowymi rozwiązaniami wprowadzanymi przez właścicieli „zielonych budynków” jest: instalowanie oddzielnych liczników, zastosowanie harmonogramów czasowych w godzinach pracy najemców, stosowanie żarówek energooszczędnych, wdrażanie środków mających na celu zminimalizowanie ilości odpadów i wykorzystanie urządzeń do recyklingu, poprawa efektywności zużycia wody lub odprowadzania ścieków. Dodatkowym kryterium wyróżniającym „zielone budynki” jest ustanowienie programów car-share dla budynku lub stojaków na rowery, aby zachęcić do bardziej ekologicznego transportu do/z budynku. Powyższy katalog nie ma charakteru zamkniętego, udogodnienia wprowadzane w „zielonych budynkach” rozwijają się dynamicznie wraz z kolejnymi regulacjami wprowadzanymi w ramach strategii ESG oraz rozwoju zrównoważonej technologii w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

„Zielone klauzule” w umowach najmu

Aktualnie polski ustawodawca nie przewidział w zakresie „zielonych umów” konkretnych uregulowań, które narzucałyby ich treść. Wprowadzanie do umów postanowień dotyczących „zielonych najmów” polega przede wszystkim na współpracy wynajmującego i najemcy.

W praktyce, w „zielonych umowach najmu” wprowadza się zarówno zobowiązania do dołożenia wszelkich starań jak i zasady sensu stricto, które bezwzględnie zobowiązują najemcę pod groźbą przewidzianych w umowie konsekwencji do przestrzegania zasad zrównoważonego rozwoju w wynajmowanym budynku. Wyróżniamy trzy kategorie skutków przewidzianych dla najemcy w przypadku nieprzestrzegania przez niego postanowień „zielonej umowy najmu”, takie jak: sankcje zwykłe przewidujące np. wezwanie najemcy do zmiany zachowania w przypadku łamania postanowień umowy i regulaminu „zielonego budynku” wraz z żądaniem naprawienia szkody; przykładowo jeżeli wynajmujący uzgodni z najemcą zasady dotyczące segregowania śmieci przez najemcę, a następnie najemca uchybi tym postanowieniom, to wynajmujący może dochodzić zwrotu poniesionego kosztu segregacji; kary umowne w określonej kwocie za niestosowanie się do zapisów „zielonych umów”, np. za wykorzystanie do wyposażenia biura materiałów, które nie będą spełniały ekologicznych standardów uzgodnionych w umowie; a także możliwość wypowiedzenia umowy najmu ze strony wynajmującego za rażące naruszenia jej postanowień przez najemcę.

Jak założenia strategii ESG wpływają na działalność wynajmującego?

Budynki już istniejące, które posiadają niską charakterystykę środowiskową są coraz mniej atrakcyjne dla potencjalnych najemców.
Rozwiązywaniem, które spełnia oczekiwanie najemców jest pozyskanie dla danej inwestycji ekologicznych certyfikatów (potwierdzających stosowaną w budynku strategię zrównoważonego rozwoju), takich jak LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – Niemiecka Rada Zrównoważonego Budownictwa) oraz BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft – Autriackie Stowarzyszenie Zrównoważonego Zarządzania Nieruchomościami), które zostają wystawiane na podstawie wieloetapowej analizy i oceny technicznej budynku. Uzyskanie przez właściciela nieruchomości takiego certyfikatu dodaje atrakcyjności istniejącemu obiektowi, ponieważ jest dla potencjalnego najemcy źródłem informacji o budynku i jego stanie. Nieruchomości posiadające ekologiczne certyfikaty będą także interesujące dla najemców ze względu na to, że „zielone” rozwiązania stosowane jako standard dla zużycia mediów znacząco obniżają koszty eksploatacji budynków, co przy aktualnych podwyżkach cen może mieć ogromne znaczenie przy poszukiwaniu oszczędności.

Ponadto dzięki działaniom legislacyjnym podejmowanym na szczeblu europejskim, ESG jest obszarem o coraz większym znaczeniu dla rynku nieruchomości. Ze względu na cele środowiskowe, „zielone najmy” zyskują na znaczeniu zwłaszcza dla dużych podmiotów, działających na rynku nieruchomości. 6 stycznia 2023 r. weszła w życie unijna dyrektywa CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), która rozszerzyła obowiązki sprawozdawcze dotyczące wpływu działalności przedsiębiorstw na środowisko. Obowiązek sprawozdawczy już teraz dotyczy dużych jednostek zainteresowania publicznego, objętych dyrektywą NFRD (Nonfinancial Disclosure Reporting Directive) i zatrudniających powyżej 500 pracowników. Nowe obowiązki informacyjne, min. w zakresie raportowania dotyczącego zrównoważonego rozwoju obejmą wszystkie duże jednostki zatrudniające ponad 250 pracowników oraz generujące 40 mln EUR obrotów rocznie, lub zatrudniające ponad 250 pracowników i posiadające 20 mln EUR całkowitych aktywów. Obowiązkiem raportowania w zakresie zrównoważonego rozwoju będą objęte także niektóre podmioty spoza Unii Europejskiej, które generują w Unii Europejskiej obrót przekraczający 150 mln EUR rocznie oraz posiadają oddział na terytorium Unii Europejskiej. Przepisy dyrektywy CSRD powinny zostać zaimplementowane przez państwa członkowskie do dnia 6 lipca 2024 roku.

Kwestia zrównoważonego rozwoju, wpływa także na sektor finansowy; obecnie banki przy weryfikowaniu zdolności kredytowej kredytobiorcy sprawdzają miedzy innymi, czy spełnia on wymogi zrównoważonego rozwoju wynikające z Rozporządzenia w sprawie taksonomii.

W przypadku, jeśli "Wynik ESG" będzie niewystarczający, spółce trudno będzie pozyskać finansowanie zewnętrzne. Dotyczy to nie tylko finansowania nabycia, ale także pozyskania przez przyszłego inwestora refinansowania obecnych kredytów bankowych. Spółki zaczynają także włączać regulacje dotyczące taksonomii do sprawozdań pozafinansowych; po implementacji przez Polskę dyrektywy CSRD raportowanie to będzie obowiązkowe dla większej liczby spółek. W przyszłości podmioty, które nie spełnią wymogów lub te nie posiadające danych ESG zostaną prawdopodobnie wyeliminowane przez banki z łańcucha dostaw w odniesieniu do finansowania nowych inwestycji.

Większość inwestorów instytucjonalnych działających na rynku nieruchomościowym oczekuje, że do 2029 roku klauzule „zielonego najmu” zostaną powszechnie wprowadzone do umów najmu². Negatywna ocena w zakresie stosowania przepisów ESG może skutkować decyzją o wycofaniu się z zakupu nieruchomości lub przejęcia spółki.

Przyszłość „Zielonych Najmów”

Pomimo braku krajowych regulacji dotyczących egzekwowania postanowień dotyczących „zielonych najmów” na polskim rynku nieruchomościowym, coraz więcej najemców decyduje się na podjęcie współpracy z wynajmującymi w celu realizowania wspólnej proekologicznej polityki.

Biorąc pod uwagę aktualne nastroje na międzynarodowej arenie politycznej dotyczące aspektów ekologii, a także na nieustające procesy legislacyjne podejmowanie w ramach Unii Europejskiej, należy stwierdzić, że ekologiczne podejście do inwestycji nieruchomościowych to nie przemijający trend, a przyszłość tej branży.

Przypisy:

¹ DELOITTE’S SMART CITY SOLUTIONS CENTER “Urban future with a purpose” na podstawie Coalition for Urban Transitions: Climate Emergency, Urban Opportunity (2019) oraz C40: Summary for Policy Makers. (2018);

² Ankieta przeprowadzona przez Savills Investment Management w okresie od 24 czerwca do 26 sierpnia 2019 r. wśród inwestorów instytucjonalnych zaangażowanych w nieruchomości komercyjne estate w całym regionie EMEA, Ameryce Północnej i APAC, poprzez platformę PollRight.