Opodatkowanie VAT przekształcenia użytkowania wieczystego we własność na podstawie regulacji z 2023 r.

Regulacje dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów z 2023 r.

Omawiana interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) dotyczy regulacji, które weszły w życie 31 sierpnia 2023 r. na mocy nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463).

Na podstawie tych przepisów dotychczasowy użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej może w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej wystąpić z żądaniem sprzedaży nieruchomości na jego rzecz. Z tego tytułu użytkownik wieczysty obowiązany jest do uiszczenia opłaty (ceny).

Omawiane regulacje dotyczą użytkowania wieczystego ustanowionego do dnia 31 grudnia 1997 r.

Stanowisko DKIS z interpretacji

Wydając interpretację indywidualną DKIS wziął pod uwagę, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntów przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu VAT. Dopiero z chwilą wejścia w życie aktualnej ustawy o podatku od towarów i usług zmieniła się definicja towaru i zakres opodatkowania VAT.

Organ interpretacyjny zgodził się z wnioskodawcą, że w omawianej sprawie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności na rzecz użytkownika wieczystego stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpływa to na „władztwo nad rzeczą”, które zostało uzyskane jeszcze przed 1 maja 2004 r.

W konsekwencji DKIS uznał, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, które zostało ustanowione do 31 grudnia 1997 r., w prawo własności na podstawie nowelizacji z 2023 r., nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja Dyrektora KIS wpisuje się w dotychczasową praktykę w zakresie opodatkowania VAT przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności na podstawie regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązujących także przed 31 sierpnia 2023 r. (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 grudnia 2017 r., sygn. I FSK 1199/15).

Regulacje dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego obowiązujące od 2019 r.

Zwracamy Państwa uwagę, że ww. regulacje z 2023 r. nie dotyczą użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, dla których przekształcenie w prawo własności nastąpiło z mocy prawa od 1 stycznia 2019 r. - na mocy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

W tym zakresie Minister Finansów wydał 22 grudnia 2021 r. interpretację ogólną w sprawie opodatkowania podatkiem VAT przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Pisaliśmy już o tym w poprzednim wydaniu naszego Newslettera (nr 1/2022).

W interpretacji ogólnej Minister Finansów uznał, że dokonane z dniem 1 stycznia 2019 r. z mocy ustawy czynności przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego, kiedy prawo użytkowania zostało ustanowione, tj. przed 1 maja 2004 r., czy od tej daty. Zatem jest to odmienne podejście niż przyjęte w omawianej interpetacji indywidualnej przez DKIS, choć należy zwrócić uwagę na istotną różnicę – w przypadku przekształceń z 2019 r. mamy do czynienia z przekształceniem z mocy ustawy (prawa), natomiast nowelizacja z 2023 r. dotyczy przekształceń na podstawie umowy stron (na wniosek).

Podsumowanie

Warto wziąć pod uwagę odmienne reżimy prawne przy rozliczaniu transakcji dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności. Kluczowe jest naszym zdaniem ustalenie stanu faktycznego w danym przypadku – w szczególności w jakim trybie jest dokonywane przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności (ustawowo czy umownie / na wniosek), jaki jest charakter nieruchomości objętej transakcją oraz wreszcie - w którym momencie doszło do ustanowienia użytkowania wieczystego.

Prawidłowe określenia skutków podatkowych danej transakcji jest istotne z perspektywy zarządzania ryzykiem podatkowym w jednostce samorządu terytorialnego. W razie stwierdzenia zaniżenia zobowiązania podatkowego w VAT podatnik może potencjalnie zmierzyć się z sankcjami takimi jak: odsetki od zaległości podatkowych (obecnie 14,5 %), dodatkowe zobowiązanie w podatku VAT czy odpowiedzialność karnoskarbowa osób odpowiedzialnych za rozliczenia podatkowe.