房地合一2.0上路五大影響

房地合一課稅自105年實施以來，實務上常有透過設立營利事業買賣不動產，或藉公司股權移轉形式移轉不動產。為抑制短期投機炒作和穩健房市發展，規避或減少依法應繳納之稅捐等情事，立法院於110年4月9日三讀通過所得稅法部分條文修正草案(以下簡稱房地合一2.0)。

房地合一2.0主要係適用於105年1月1日以後取得之不動產，且其出售日期在110年7月1日以後。因應法令的變動，未來應按持有不動產的目的及期間，評估合適之交易方式及留意相關稅率計算，並妥善保存不動產交易之相關佐證文件，以維護自身權益。

個人交易持有未滿5年不動產之稅負增加

依照現行房地合一課稅規定，交易105年1月1日以後取得之不動產之所得，若不動產持有期間在1年以內者課徵45%；超過1年未逾2年，課徵35%；超過2年未逾10年課徵20%；持有超過10年，課徵15%。房地合一2.0於110年7月1日實施後，將延長短期交易課徵較高稅率之期間，持有期間在2年以內課徵45%稅率；超過2年至未逾5年課徵35%稅率；但出售持有超過5年至未逾10年，或超過10年之房地，仍維持原本20%及15%之稅率(如下表)。原則上不論有無所得，皆須在完成移轉登記日的次日起30日內，向國稅局辦理申報納稅。

因此，個人近期如擬出售持有期間仍未滿5年之不動產，若持有期間已滿2年者，110年6月30日前仍可適用現制20%之稅率；110年7月1日之後，則須適用房地合一2.0之稅率35%，將面臨稅負增加。另外，依照房地合一課徵所得稅申報作業要點，房屋、土地持有期間之計算，自房屋、土地取得日起算至交易日止。取得日及交易日之認定，原則上係以所有權移轉登記日為準，若擬適用現制，建議加速相關交易流程。

營利事業比照個人按持有期間課以不同稅率

目前營利事業交易不動產之所得，不論持有期間長短，均按營利事業所得稅稅率20%併計營利事業所得額課稅，而不須依房地合一稅，按持有期間課以不同的稅率。為考慮實務上有藉由設立營利事業短期買賣房地，以適用較低稅率之情況，房地合一2.0實施後，營利事業除交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及土地之交易所得，仍併計營利事業所得額課稅外，其餘係比照個人按持有期間適用之稅率，分開計算應納稅額後，於申報營利事業所得稅時合併報繳。因此，營利事業110年7月1日之後出售持有期間未超過10年之不動產，將與個人適用同樣的稅率，持有期間在2年以內稅率45%；持有超過2年至未逾5年稅率35%；持有超過5年，則維持20%課稅。

因個人持有房地期間超過10年，即可適用稅率15%，營利事業則仍要按20%稅率課稅；此外，營利事業尚須考慮盈餘若未分配，須繳納5%未分配盈餘稅；若分配盈餘予股東，高所得之股東尚須負擔28%股利所得稅；另，個人交易持有設籍滿6年之自住房地，課稅所得400萬元以內者，免納所得稅，就超過部分係按最低稅率10%課徵所得稅；因此，未來若擬持有不動產，宜按持有目的及期間，評估由個人直接持有或透過公司持有不動產之相關稅負，再據以決定最適之持有方式。

交易符合一定條件之股份或出資額，視為房地交易

依所得稅法規定，個人及營利事業出售未上櫃公司股票，其證券交易所得停止課徵所得稅，惟須依所得基本稅額條例課徵基本稅額。營利事業基本稅額之稅率為12%，出售持有滿3年之股票，可以半數計入所得課稅；個人最低稅負之免稅額為670萬元，按20%稅率計算，且須視基本稅額是否大於按累進稅率5% ~ 40%計算之一般綜合所得稅額，決定應納之稅額。為避免藉公司股權移轉形式移轉不動產之情形，房地合一2.0規定，個人及營利事業若直接或間接持有未上市櫃公司股份超過50%，且該營利事業股權之價值50%以上係由台灣境內之房屋、土地所構成者，若轉讓股權，應視同房屋、土地交易，依持有股權期間適用不同稅率計算稅額，不適用證券交易所得停徵所得稅，並免依基本稅額課徵所得稅。

過往家族企業可能基於各種因素，選擇以公司形式持有不動產，房地合一2.0上路後，家族公司持股超過半數之大股東於出售其所持有之未上市櫃股權時，應先行評估是否直接或間接持有該公司之股權超過半數，及該公司股權之價值是否50%以上是由房地構成，以決定是否須適用房地合一2.0課稅或按最低稅負課稅。

預售屋交易視為房地交易，納入房地合一2.0課稅範圍

依現行法令規定，個人或營利事業如有處分預售屋情事，係屬財產交易所得，營利事業計入營利事業所得按20%課徵營利事業所得稅；個人併入綜合所得稅依個人適用累進稅率5% ~ 40%課稅。房地合一2.0實施後，若個人或營利事業交易預售屋，將視同房屋及土地交易，按持有期間課以不同的稅率。

一般而言，預售屋至完工過戶期間約為2年至5年，未來處分短期持有之預售屋，可能將面臨適用45%或35%較高的稅負。此外，持有預售屋至交屋過戶登記後，成屋持有期間將重新計算。亦即，持有之預售屋於2年內出售，將課徵45%；若是持有預售屋3年，交屋過戶登記後1年內出售，僅能按持有期間1年內計算，須課徵45%房地合一稅。未來出售不動產時，應注意持有期間之計算將不包含持有預售屋期間。

個人推計費用率由5%調降為3%，上限30萬元

依現行房地合一相關規定，個人若未提供出售不動產相關費用之佐證文件，可按成交價款5%計算費用，且未設有上限。亦即，交易不動產價值愈高，可扣除之推計費用亦較高。房地合一2.0實施後，除調降前述推計費用率為3%，並增定費用金額上限為30萬；另列營利事業亦可比照個人依據上述規定計算費用。

未來若出售高總價之不動產，若未妥善保存相關費用佐證文件而無法提示證明文件，其推計費用僅能按上限30萬扣除。為維護自身權益，應妥善保存不動產交易之相關佐證文件。