【報稅專區】出售不動產明明有申報 為何還遭國稅局追稅？

陳先生在金融海嘯時逢低買了一間小套房，102年間順勢出售，賺了一筆可觀的意外之財，並按財政部頒定標準申報財產交易所得，結果在前陣子收到國稅局調查函，函中表示陳先生102年有短漏報財產交易所得之情形，陳先生相當疑惑不是該繳的稅捐他都已經繳了，怎麼還會收到國稅局的調查函？

原來近年來個人售屋已為國稅局重點查核項目之一，針對個人於五年內買進賣出之不動產交易或鉅額不動產交易都有可能列為檢視財產交易所得之對象，納稅義務人實有必要了解正確的申報方式，以免漏報所得，遭稽徵機關補稅又予以裁罰，賠了夫人又折兵。

根據所得稅法，財產交易所得之計算以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

因此，個人出售屬房地合一稅舊制之不動產其房屋部分，依法本應核實申報財產交易所得，惟個人出售不動產極有可能無法如營利事業完整保存帳簿憑證記載交易事項，導致無法舉證原始取得成本或相關費用，故所得稅法施行細則額外規定個人出售房屋，如未能提出相關證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定。

一般個人於出售不動產時，多誤認得以財政部頒布的核定標準申報財產交易所得，但目前實務上稽徵機關於查得實際賣出價格及買進成本後，即會據以重新計算財產交易所得，除補稅外，甚至有裁罰的風險，納稅義務人申報時不可不慎。本文謹將申報財產交易所得時相關收入、成本及費用等方面應注意之細節臚列如下。

(一)、收入及成本面：

由於實務上不動產買賣合約多僅記載房地總價，並未明確區分房屋及土地價格，合約總價中究竟有多少係屬房屋交易價格將影響所得之計算，財政部之前發布函令規定若合約總價款未區分土地及建物之價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價扣除必要費用後，按出售時的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算房屋之財產交易損益。

然而一般人的觀念是房子基本上只會折舊，真正賺錢的是土地交易所得，在公式計算下，有可能造成原本屬於免稅之土地所得被歸類到應稅之財產交易所得。

如果納稅義務人在原始買進不動產時已於合約中明確載明房屋與土地之售價者，則在出售該不動產時自可考慮房屋折舊等因素，並於出售合約中分別載明房屋與土地之售價，以避免透過公式多計算房屋所得之情形。

(二)、費用：

個人出售房屋其所支付之相關必要費用主要包含買賣仲介費、代書費、契稅等買賣房屋之必要費用以及裝潢、修繕等增加財產價值之費用，所以有關房屋之增修等重大支出事項都應該注意保留合約或估價單、發票及付款流程等相關證明文件，如果沒有辦法提示相關證明資料，將存有遭稽徵機關不予採認之風險。

另需特別注意，購屋借款利息及管理費或每年之房屋稅等支出屬使用期間之相對代價，尚不得列為費用減除。

綜上，有所得即應繳稅乃天經地義，如果確實有交易所得卻逕按財政部部頒標準以較低之所得申報財產交易所得確實有違租稅公平，但在核實計算財產交易所得時，納稅義務人還是有必要合理主張自己應有的權利，以避免多繳了冤枉稅。

(本文已刊登於2017-05-25/聯合新聞網/報稅專區)