Rynek kredytów hipotecznych

Coraz więcej czynników wskazuje, że sytuacja na rynku hipotecznym staje się skomplikowana. Stopy procentowe NBP utrzymywały się przez długi czas na wyjątkowo niskim poziomie, nawet mimo gwałtownie rosnącej inflacji. Udzielone wtedy kredyty charakteryzowały się bardzo niską ratą, a wielu klientów postrzegało tę sytuację jako obniżkę ich cen. W opinii wielu kredytobiorców ostatnie decyzje RPP i podwyżki stóp spowodują, że dla wielu z nich nawet niewielki wzrost raty może stanowić problem, a zapewne nie jest to ostatnia taka zmiana.

Łatwo dostępne i tanie kredyty hipoteczne sukcesywnie zwiększały popyt na nieruchomości, za którym nie nadążała podaż. W efekcie, ceny mieszkań rosły w szybkim tempie, zdecydowanie ponad notowane w tym czasie wskaźniki inflacji, co doprowadziło do powstania bąbla cenowego.

Eksperci dostrzegają też brak instrumentów makroostrożnościowych, które umożliwiałyby ograniczanie ryzyka systemowego. Znajdujące się w Rekomendacji S zalecenia dotyczące wskaźnika LtV (Loan to Value) mają jedynie zapobiegać nadmiernemu zadłużaniu się kredytobiorców. Jednocześnie, dzięki udzielanej przez BGK gwarancji w zakresie wkładu własnego, duża grupa klientów może liczyć na kredyt, który sfinansuje 100 proc. kosztu nieruchomości.

Obecnie mamy do czynienia z wieloma czynnikami podobnymi do tych, które pod koniec pierwszej dekady XXI wieku przyczyniły się do dwóch kryzysów: globalnego kryzysu subprime oraz kryzysu związanego z załamaniem się polskiego rynku kredytów walutowych. W związku z tym należy się zastanowić, czy rzeczywiście grozi nam kolejna zapaść w obszarze hipotecznych kredytów mieszkaniowych

– mówi Andrzej Reich, Lider Klubu Odpowiedzialnych Finansów przy EKF.

Duża dynamika na rynku kredytów hipotecznych

Nie jest zaskakujące, że kredyty hipoteczne stanowią największą część, ponad 70 proc. wartości bankowego portfela kredytów i pożyczek. Rok 2021 jest natomiast rekordowy pod względem dynamiki przyrostu wartości tych produktów.

Po listopadzie 2021 roku udzielono 81 mld zł nowych kredytów mieszkaniowych. Wartościowo to o 41 proc. więcej niż było w 2020 roku. Co więcej, szacujemy, że do końca 2021 roku wartość ta jeszcze wzrośnie o ponad 6 mld zł. Choć w ostatnich miesiącach widać pewne spowolnienie, wzrost nadal jest dwucyfrowy. W 2021 roku hipoteki zostały przebite dynamiką przyrostu tylko przez pożyczki pozabankowe, które zanotowały aż 55 proc. wzrostu, ale przy znacznie mniejszej wartości, wynoszącej 6,5 mld zł

– mówi Mariusz Cholewa, prezes zarządu, Biuro Informacji Kredytowej S.A.

Pod względem liczby zaciąganych kredytów hipotecznych dynamika nie jest już tak duża i kształtuje się na poziomie zbliżonym do tego z okresu boomu mieszkaniowego lat 2007-2008. Między styczniem a listopadem 2021 r. wzrost liczby udzielonych kredytów wyniósł 26,4 proc. Co ciekawe, jest on generowany w przeważającej mierze przez kredyty wysokokwotowe. Zobowiązania o wartości powyżej 0,5 mln zł wzrosły rok do roku prawie o 90 proc., a w przedziale kwot między 350 a 500 tys. zł o 46,4 proc. Tym samym bardzo mocno zwiększyła się też średnia kwota udzielonego kredytu, która w listopadzie 2021 r. wynosiła 341 tys. zł.

W sumie, kredyty powyżej 350 tys. zł stanowią wyraźnie ponad połowę wszystkich kredytów – ponad 56 proc. Jednocześnie, niewiele mniej, 54 proc. kredytów zostało zaciągniętych w jednej z 9 aglomeracji w Polsce, gdzie mieszka 33 proc. ludności.

Jakość udzielonych kredytów mieszkaniowych z ostatnich lat nie wygląda źle. Przeważająca większość kredytobiorców nie ma poważnych problemów ze spłatą swoich zobowiązań, co widać po tym, że niewielki odsetek kredytów widocznych w BIK jest przeterminowanych powyżej 90 dni. Kiedyś kredyty wysokokwotowe charakteryzowały się dużo większą szkodowością. Oznacza to, że i Polacy są bardziej rozważni w zadłużaniu się, i banki jeszcze bardziej odpowiedzialnie podchodzą do udzielania kredytów hipotecznych

– mówi Mariusz Cholewa.

Jak podkreśla, nie sprawdza się też opinia jakoby kredyty były zaciągane przede wszystkim w celach inwestycyjnych. Dla 75 proc. kredytobiorców jest to pierwszy kredyt, więc można założyć, że jest to finansowanie bieżących potrzeb mieszkaniowych. Dla co piątego zadłużającego się jest to drugi kredyt, a dla 4 proc. – trzeci i kolejny.

W ostatnim czasie dało się też zauważyć lekką poprawę profili scoringowych klientów w porównaniu do okresu przed pandemią. Szkodowość kredytu jest natomiast znacząco mniejsza, jeśli na wniosku kredytowym występują dwie osoby, co dzieje się w 60 proc. przypadków. Nadal jednak na jakość kredytów duży wpływ ma liczba zaciągniętych zobowiązań kredytowych. Im konsument ma ich więcej, tym słabszym jest spłacającym. Biorąc pod uwagę, że dwie trzecie z nich łączy kredyt hipoteczny z innym produktem kredytowym, może nie wróżyć to dobrze na przyszłość, szczególnie w przypadku wzrostu stóp procentowych, prowadzącego do zwiększania się sumy rat wszystkich zobowiązań kredytowych.

Patrząc na to, jak rozkłada się zadłużenie po poszczególnych produktach bankowych, kredyty hipoteczne są kategorią, w której Polacy są zadłużeni relatywnie mniej w stosunku do PKB niż w przypadku innych produktów pożyczkowych. Ten odsetek w skali całego kraju oscyluje od wielu lat na poziomie ok. 20 proc. i nawet przy obserwowanych ostatnio dynamicznych wzrostach ta relacja się nie zmienia, bo PKB też cały czas rośnie – w trzecim kwartale 2021 r. o 5,1 proc.

Pozawalutowe ryzyka na rynku kredytów hipotecznych

Fakt, że banki w Polsce przestały udzielać kredytów frankowych był zdaniem ekspertów bardzo dobrą, przemyślaną i kluczową decyzja dla całego sektora bankowego, która pozwoliła na skupienie się na innych wyzwaniach.

Portfel kredytów złotówkowych rośnie bardzo dynamicznie i nie widzę w tym nic złego. Więcej dylematów mamy związanych z samym rynkiem nieruchomości. Jesteśmy w bardzo ciekawym momencie – obserwowaliśmy w ostatnim czasie bardzo duży wzrost cen nieruchomości, przy wysokich marżach po stronie deweloperów. Teraz sytuacja się zmieniła, bo wzrost cen jest napędzany wzrostem koszów materiałów, ziemi i robocizny.

– mówi Przemysław Szczygielski, partner, lider sektora finansowego i zarządzania ryzykiem oraz doradztwa regulacyjnego dla sektora finansowego, Deloitte w Polsce.

Analizując całe ryzyka portfela kredytów hipotecznych należy się zastanowić nie tylko nad przeterminowaniem kredytów, bo to się oczywiście w którymś momencie może zdarzyć, ale kluczowy jest wskaźnik Loan to Value. Przy rosnących znacząco kosztach budów i coraz częściej wyraźnie ograniczonej dostępności gruntów inwestycyjnych, istotne jest, czy zabezpieczenie kredytu jest na tyle duże, że pozwoli na jego spłatę w przypadku kłopotów wynikających z wyższych rat.

Na rynkach zachodnich kredytobiorcy dużo łatwiej podejmują decyzje o sprzedaży mieszkania i kredyty hipoteczne, mimo rozłożenia na bardzo długi okres częściej nie dożywają tzw. maturity, czyli harmonogramowego czasu trwania. W Polsce rzadziej siegamy po to rozwiązanie i wynika to mentalnego podejścia Polaków, którzy dalej chcą być właścicielami mieszkania. Przy zmianie nastawienia społecznego, nawet przy wzroście stóp procentowych i wyzwaniach związanych ze spłacalnością rat, pozwoliłoby to osobom mającym kłopoty z ich bieżącym regulowaniem na sprzedaż mieszkania po wyższej cenie i zamknięcie takiej inwestycji bez straty, nie wpływając równocześnie, na jakość portfela kredytowego z perspektywy banków.

Ryzykiem krótkoterminowym, które może się zmaterializować i przełożyć na kredyt, będzie zagrożenie finalnej ceny nieruchomości na rynku pierwotnym. Proces udzielania kredytów na rynku pierwotnym jest procesem długotrwałym, związanym bardzo często z projektem budowlanym. Przy dzisiejszej zmienności cen materiałów żaden z dużych projektów nie jest w stanie zagwarantować stałej ceny w perspektywie dwóch lat. I to jest to ryzyko, które kredytobiorcy wspólnie z bankami muszą na siebie wziąć. Aby sfinansować klientowi nieruchomość, banki mogą więc albo zwiększać wartość kredytów w miarę dostępności zdolności kredytowej, albo wydłużać okres spłaty.

Ryzyko niepewności regulacyjnej

W ostatnim czasie wiele kredytów hipotecznych udzielonych zostało na granicy zdolności, co przy zmianie stóp może doprowadzić do niewypłacalności części klientów. Uczestnicy rozmowy podkreślali więc, że z perspektywy instytucji finansowych istnieje spore ryzyko, że analogicznie do kwestii kredytów frankowych, w przypadku kredytów złotówkowych klienci mogą chcieć zakwestionować obecnie obowiązujące ich zapisy umów kredytowych, dotyczących np. stawek WIBOR i świadomości ryzyka związanego z tą stopą. Wzrost stóp w perspektywie 25-35 lat trwania z perspektywy poziomu 10 pb byłjednak pewny a obecny poziom nie wydaje się historycznie niczym abstrakcyjnym. Mimo tego wiele z nas czuje się zaskoczonych skalą i tempem zmian.

W Polsce nie skopiujemy żadnego rozwiązania znanego z innych rynków, tylko pójdziemy własną drogą. Te regulacje muszą mieć charakter systemowy, bo na rynek bardzo istotny wpływ mają pozornie niepowiązane kwestie. Np. podatkowe ograniczenia dotyczące możliwości zakupu całych pakietów mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych będą za chwilę bardzo istotnie oddziaływać na rynek wynajmu i w efekcie na ceny samych mieszkań

– mówi Przemysław Szczygielski –

„W cenie” zaczyna być przewidywalność na co m.in wskazuje rosnące zainteresowanie kredytami o stałej stopie procentowej. Im bardziej przewidywalny jest ten system jest przewidywalny, poziom rat, tym łatwiej jest wszystkim zarządzać i tym łatwiej jest zaakceptować te ryzyka – i bankom, i klientom

– dodaje.