Jak dobro społeczne wpływa na nieruchomości?

Autorzy:  Francisco da Cunha & Filipa Belchior Coimbra | Deloitte LU

Przygotuj się na zmiany zachodzące w sektorze nieruchomości i zapoznaj się z prognozami dla rynku nieruchomości na rok 2021.

Prognozy będą ukazywać się co tydzień, a cały raport dostępny będzie na początku kwietnia 2021.

ESG a rynek nieruchomości

Kiedyś sektor nieruchomości stanowił kwintesencję kapitalizmu. Dziś jednak tendencje zmierzają w zupełnie odwrotnym kierunku. Zastosowanie standardów ESG w odniesieniu do nieruchomości (zwłaszcza przez rządy państw i deweloperów w wielu krajach rozwiniętych) pokazało, że ta klasa aktywów jest również istotna z perspektywy praktykowania zasad ESG. Jesteśmy coraz bardziej świadomi tego, że nieruchomości mogą wywierać znaczący wpływ na społeczeństwo, czy to w formie odnowy przestrzeni publicznej (pośrednio nadając wartość istniejącym nieruchomościom), czy dzięki dostępności przystępnych cenowo mieszkań, dzięki budownictwu socjalnemu i ośrodkom opieki lub też poprzez inwestowanie w nowe budynki z ukierunkowaniem na ochronę środowiska (np. zielone budynki).

To, co istotne dla inwestorów

Zainteresowanie kwestiami ESG, jakie wykazują dziś inwestorzy, wypełnia lukę, w ramach której większą (długoterminową) wartość przypisuje się aktywom nieruchomościowym. Średnio- i długoterminowy zysk jest brany pod uwagę wraz z typową dla niego niższą zmiennością ryzyka, która charakteryzuje nieruchomości jako aktywa. Rośnie znaczenie zrównoważonego rozwoju dla inwestorów na rynku nieruchomości. Świadczy o tym fakt, że Europejskie Stowarzyszenie Inwestorów Pozagiełdowych Spółek Sektora Nieruchomości ("INREV")^[1], opracowało wytyczne nt. zrównoważonego rozwoju, aby dostosować się do potrzeb inwestorów. Innym potwierdzeniem jest zwiększone zainteresowanie badaniem GRESB 2020. Jest to globalny, kierowany przez inwestorów wskaźnik ESG i system raportowania dla giełdowych spółek zajmujących się nieruchomościami, dla prywatnych funduszy rynku nieruchomości, deweloperów i inwestorów, którzy inwestują bezpośrednio w nieruchomości^[2].  Przykłady te pokazują, że standardy ESG zagościły u nas na dobre i będą w coraz większym stopniu kształtować i wpływać na wycenę nieruchomości, a tym samym na inwestycje w nieruchomości, ponieważ inwestorzy chcą lokować swoje środki w zgodzie z koncepcją ESG.

Wpływ społeczny

Warto jednak pamiętać, że oddziaływanie standardów ESG na sektor nieruchomości znacznie wykracza poza to, co zostało wspomniane powyżej. Oprócz promowania budynków przyjaznych środowisku, standardy ESG pozwalają również na uwzględnienie wpływu nieruchomości na społeczność, obejmując swoim zakresem aspekty, takie jak różnorodność. Branża nieruchomości musi odpowiedzieć na to wyzwanie poprzez inwestowanie w projekty społeczne, np. tworzenie przestrzeni wspólnych w obiektach wielomieszkaniowych czy przekształcanie niewykorzystanych budynków w atrakcyjne miejsca. W praktyce, główną przeszkodą jest konieczność przewartościowania tradycyjnych modeli inwestycyjnych w taki sposób, aby dopasować je do potrzeb lokalnej społeczności.

ESG i infrastruktura

Oczywistym jest, że nieruchomości i infrastruktura są ściśle ze sobą powiązane. Dla przykładu, branża nieruchomości to jeden z głównych konsumentów energii elektrycznej. Dlatego budowa bardziej zrównoważonych budynków, przy użyciu nowych, przyjaznych dla środowiska materiałów czy inteligentnych technologii grzewczych i wentylacyjnych, nie tylko sprzyja środowisku, ale także zwiększa zwrot z inwestycji w nieruchomości, poprawiając wyniki inwestycyjne. Rządy na całym świecie w coraz większym stopniu wspierają nowe metody i technologie budowlane, aby poprawić bilans węglowy miast i ograniczyć emisje. W związku z tym, warto przyjrzeć się bliżej wpływowi ESG na infrastrukturę.

Pokonywanie nowych wyzwań infrastrukturalnych

Wdrożenie systemu infrastruktury, który będzie efektywny i dostosowany do standardów ESG jest kluczowe dla krajów słabo rozwiniętych. Zapewnia bowiem społecznościom dostęp do najbardziej podstawowych usług, typu zaopatrzenie w energię i wodę. Natomiast w przypadku krajów rozwiniętych usprawniony system infrastrukturalny może pomóc stawić czoła nowym wyzwaniom, takim jak wzrost liczby ludności na obszarach miejskich i obawy związane z ochroną środowiska. Dodatkowo, standardy ESG już teraz pełnią decydującą rolę przy zamykaniu inwestycji infrastrukturalnych. Dzieje się tak, ponieważ inwestycje coraz częściej napotykają sprzeciw społeczności, który często wynika z nieuwzględnienia kwestii ESG w projekcie. W efekcie powstają kosztowne opóźnienia lub do pierwotnego projektu trzeba wprowadzać zmiany.

Inteligentne miasta

Kolejnym przejawem wpływu ESG na infrastrukturę jest inicjatywa o nazwie „Inteligentne miasta”, dotycząca obszarów miejskich, dla których opracowywane są innowacyjne metody technologiczne.  Wyniki stosowania takich metod (np. w formie danych lub statystyk) pomagają w bardziej efektywnym zarządzaniu i organizacji infrastruktury miejskiej. Większość metod tego typu zaprojektowano w taki sposób, aby umożliwić zastosowanie wytycznych ESG do wszystkich aspektów życia miasta, zasobów i usług dla społeczności, w tym dla potrzeb stworzenia lepszych (i bardziej ekologicznych!) usług transportu, poprawy sieci komunikacyjnych, optymalizacji zużycia energii, zaopatrzenia w wodę, efektywniejszego wykrywania przestępstw i zarządzania odpadami.

Garść przykładów: Dubaj, Singapur i Luksemburg

Doskonałym przykładem inteligentnego miasta jest Dubaj^[3], miasto, które w wielu różnych wymiarach jest technologicznie innowacyjne. Oto przykłady ilustrujące tę tezę:

i) transport: rozwój pierwszego hyperloopa - nowego środka transportu między Dubajem a Abu Dhabi oraz autonomicznych taksówek powietrznych

ii) turystyka: projekt Oasis Eco Resort, którego celem jest konstrukcja zrównoważonego kompleksu na środku pustyni

iii) mieszkalnictwo: projekt Marsjańskie Miasto mający na celu budowę domów na pustyni dla 600 000 osób; przedsięwzięcie to ma zapoczątkować 100-letni plan kolonizacji Marsa

iv) energia: ogromny park słoneczny, który ma uczynić Dubaj ekologiczną potęgą

v) bezpieczeństwo: rozwój samojezdnych samochodów policyjnych.

W Singapurze wprowadzono szeroko zintegrowany system smart nation^[4]. Do przykładów innowacji technologicznych ESG wdrożonych w Singapurze należą: bezgotówkowy system transportu publicznego, cyfrowa transformacja systemu opieki zdrowotnej (Telehealth), rozwój platformy wykorzystywanej jako kanał komunikacji między szkołą a rodzicami (Parents Gateway) oraz prace nad projektem Lamppost as a Platform, mającym na celu maksymalne wykorzystanie ulicznych latarni do monitorowania zmian związanych z warunkami środowiskowymi, a także instalacja kamer dla potrzeb identyfikacji i analizy miejsc najbardziej zatłoczonych oraz zwiększenia bezpieczeństwa w przestrzeni publicznej. Luksemburg również wdraża koncepcję smart nation. Bardziej szczegółową analizę innowacji cyfrowych w Luksemburgu można znaleźć w artykule Deloitte na ten temat^[5].

Konsekwencje związane z wybuchem pandemii

Ważnym jest, aby należycie zrozumieć jak rozwija się koncepcja ESG w czasie globalnej pandemii. Nie ulega wątpliwości, że obecna sytuacja wpłynęła na sposób, w jaki interesariusze postrzegają swoje aktywa, a także spowolniła inwestycje (w sektorze nieruchomości). COVID-19 poważnie odbił się na wycenach nieruchomości. Ze względu na ograniczenia i restrykcje trudniej przeprowadzać inspekcje. Wstrzymano też wiele transakcji, ponieważ pandemia przewartościowała zapotrzebowanie na nieruchomości (np. obecnie rośnie popyt na większe domy z ogrodem, zlokalizowane poza obszarami miejskimi, bo ludzie częściej pracują w domu). Mimo, że pandemia wywołała spowolnienie gospodarcze i ograniczyła aktywność w branży nieruchomości, warto zwrócić uwagę na pewne pozytywy – COVID-19 sprawił przecież, że inwestorzy nadają zrównoważonym inwestycjom wartość priorytetową.

Czynnik środowiskowy

Dzięki pandemii COVID-19 zwróciliśmy większą uwagę na kwestie środowiskowe – dostrzegamy pilną potrzebę zmniejszenia ilości zanieczyszczeń i poprawy systemów sanitarnych. Powodem, dla którego przyjmowanie standardów ESG początkowo szło bardzo opornie prawdopodobnie było błędne przekonanie, że zbytnia koncentracja na pozytywnym oddziaływaniu społecznym zmniejszy zysk finansowy. Okazuje się, że jest wręcz przeciwnie.

Czynnik społeczny

W centrum uwagi znalazł się jednak czynnik społeczny: Covid-19 wydaje się kształtować na nowo sposób, w jaki społeczność powinna wchodzić we wzajemne interakcje i postępować, co wymaga również przewartościowania obecnej infrastruktury transportowej, technologicznej i zdrowotnej. W związku z tym, bardziej niż kiedykolwiek wcześniej, kluczowe jest, aby inwestorzy XXI wieku (a także rządy państw) koncentrowali się nie tylko na tradycyjnych wskaźnikach finansowych, ale również na wynikach w sferze ESG, które pozwalają wywierać pozytywny długoterminowy wpływ na otoczenie.

Najnowsze zmiany w skali globalnej

Ta nowa rzeczywistość powoduje, że warto przyjrzeć się bliżej rosnącej liczbie wytycznych i regulacji obowiązujących na świecie w związku z inwestycjami ESG. Organizacja Narodów Zjednoczonych nakreśliła 17 celów zrównoważonego rozwoju w Agendzie ONZ 2030 na rzecz Zrównoważonego Rozwoju, które musimy osiągnąć, aby zbudować bardziej zrównoważoną przyszłość. Cele te są ściśle związane z wyzwaniami, z jakimi zmaga się dziś świat, takimi jak z ubóstwo, brak równości, zmiany klimatyczne, degradacja środowiska, zapewnienie pokoju i sprawiedliwości. Przyjmując Porozumienie paryskie w sprawie zmiany klimatu^[6] i Agendę ONZ 2030 na rzecz zrównoważonego rozwoju, Komisja Europejska opracowała w marcu 2018 r. Plan Działania dla potrzeb finansowania zrównoważonego wzrostu^[7].^[8]

Przejrzystość

W ramach Planu Działania, opublikowano Rozporządzenie (UE) 2019/2088 w sprawie ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych, którego zadaniem jest zapewnienie większej przejrzystości informacji na temat produktów finansowych, zachęcanie inwestorów prywatnych do zainteresowania się zrównoważonymi projektami, a także zapobieganie zielonym oszustwom (tzw. green washing). Stopniowe wdrażanie tych przepisów rozpocznie się 10 marca 2021 roku. W uzupełnieniu Rozporządzenia, europejskie organy nadzoru w ramach wspólnego komitetu opracowały projekt Regulacyjnych Standardów Technicznych (RTS) w zakresie ujawniania informacji ESG, w odniesieniu do którego w kwietniu 2020 r. opublikowano dokument konsultacyjny mający na celu zebranie opinii na temat Regulacyjnych Standardów Technicznych i wzorów ujawnień informacji ESG dla uczestników rynku finansowego, doradców i produktów^[9].  Luksemburg już podejmuje odpowiednie kroki w tym zakresie, m. in. 16 grudnia 2020 r. wydano komunikat CSSF w sprawie wymogów regulacyjnych i procedury przyspieszonej w odniesieniu do Rozporządzenia (UE) 2019/2088 w sprawie ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych^[10]. ^[11]

Komisja Europejska

Również w ramach Planu Działania, w listopadzie ubiegłego roku Komisja Europejska rozpoczęła konsultacje społeczne^[12] dotyczące niektórych kryteriów określania, które rodzaje działalności gospodarczej mogą kwalifikować się do systemu klasyfikacji zrównoważonej działalności gospodarczej w ramach Europejskiego Rozporządzenia w sprawie ram ułatwiających zrównoważone inwestycje^[13], koncentrując się na kwestiach łagodzenia zmian klimatycznych.  Ponadto, Unia Europejska opublikowała w 2014 roku dyrektywę, która nakłada na duże firmy wymóg ujawnienia pewnych informacji na temat swojej działalności oraz zarządzania wyzwaniami społecznymi i środowiskowymi^[14].

Inne zmiany

Niektóre kraje oficjalnie przyznają, że zmiany klimatyczne powodują niepewność ekonomiczną i stanowią ryzyko gospodarcze. Jednym z takich krajów są Stany Zjednoczone - Rezerwa Federalna włączyła zmiany klimatyczne do listy zagrożeń dla stabilności finansowej (w tym dla nieruchomości) w Raporcie nt. stabilności finansowej z listopada 2020 r. Inne państwa, takie jak Luksemburg czy Niemcy, badają rynek zielonych obligacji. Warto tu wspomnieć, że w planie inwestycyjnym Europejskiego Zielonego Ładu z 14 stycznia 2020 r. ogłoszono, że Komisja ustanowi unijny Standard Zielonych Obligacji (EU GBS)^[15]. Co więcej, Unia Europejska dokonuje obecnie przeglądu regulacji dotyczących instrumentów zbiorowego inwestowania, europejskich długoterminowych funduszy inwestycyjnych („ELTIF"). Są to fundusze, które mają na celu pozyskiwanie długoterminowego finansowania (z funduszy instytucjonalnych i prywatnych) dla aktywów długotrwałych, w tym nieruchomości, takich jak domy opieki, szkoły, więzienia czy budownictwo socjalne. W związku z tym fundusze typu ELTIF mogą stać się narzędziem zwiększającym dostęp do inwestycji ukierunkowanych na ESG.^[16][17]

Uwagi końcowe

Można się spodziewać, że regulacje dotyczące ESG będą coraz bardziej szczegółowe. Nowe wymogi informacyjne związane z ESG prawdopodobnie spowodują, że inwestorzy zdecydują się zasięgnąć porady ekspertów w tym względzie. Nie ma również wątpliwości, że gracze na globalnym rynku nieruchomości już dziś zdają sobie sprawę z kluczowej roli, jaką odgrywają zasady ESG dla zrównoważonych inwestycji. Zrównoważone inwestowanie może wkrótce stać się standardowym modelem inwestycji. Dlatego inwestorzy na rynku nieruchomości powinni zrobić wszystko, aby zarządzanie środkami było należycie dostosowane do zamierzonego przez nich, pozytywnego oddziaływania społecznego. Deloitte z niecierpliwością czeka na możliwość współpracy z klientami w tym zakresie - chętnie pomożemy Państwa firmie spełnić wymogi dotyczące zrównoważonego rozwoju.

Przypisy:

^[1] https://www.inrev.org/guidelines/module/sustainability#inrev-guidelines

^[2] https://gresb.com/2020-real-estate-results/

^[3] https://scgn.smartdubai.ae/

^[4] https://www.smartnation.gov.sg/

^[5] https://www2.deloitte.com/lu/en/pages/public-sector/articles/luxembourg-towards-smart-nation.html

^[6] https://unfccc.int/sites/default/files/english_paris_agreement.pdf

^[7] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX:52018DC0097

^[8] https://sustainabledevelopment.un.org/post2015/transformingourworld

^{[9] https://www.esma.europa.eu/sites/default/files/jc_2020_16_-_joint_consultation_paper_on_esg_disclosures.pdf}

^[10] https://www.cssf.lu/en/2020/12/communication-on-regulatory-requirements-and-fast-track-procedure-in-relation-to-regulation-eu-2019-2088-on-the-sustainability-related-disclosures-in-the-financial-services-sector/

^[11] https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2019/2088/oj

^[12] https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/en/mex_20_2176#3

^[13] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?toc=OJ%3AL%3A2020%3A198%3ATOC&uri=uriserv%3AOJ.L_.2020.198.01.0013.01.ENG

^[14] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32014L0095

^[15] https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/en/fs_20_48

^[16] https://www.federalreserve.gov/publications/files/financial-stability-report-20201109.pdf

^[17] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32015R0760