Nieruchomość jako usługa: od „produktu i powierzchni” do „systemu i obsługi”

Autor: Marco Macagnano | Deloitte ZA

Przygotuj się na zmiany zachodzące w sektorze nieruchomości i zapoznaj się z prognozami dla rynku nieruchomości na rok 2021.

Prognozy będą ukazywać się co tydzień, a cały raport dostępny będzie na początku kwietnia 2021.

W świecie technologii wartość nieruchomości z punktu widzenia firmy mierzy się z wykorzystaniem zupełnie nowych kryteriów. Metry kwadratowe ustępują miejsca danym. Liczy się nie powierzchnia, którą można wykorzystać, lecz usługi, umożliwiające ludziom wykonywanie pracy. Miejsce dotychczasowej mantry, że o wartości nieruchomości decyduje lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja zajmuje inna: czynniki, od których zależy wartość nieruchomości, to lokalizacja, analizy i doświadczenie. Wyjaśnijmy o co chodzi: właściciele nieruchomości muszą analizować aktualny sposób wykorzystania powierzchni, a nie to, czy jest zajęta. Nieruchomość jako usługa (REaaS) - to podejście, które każe właścicielowi nieruchomości zastanowić się, w czym tkwi jej faktyczna wartość. REaaS - to innowacja, możliwa dzięki istnieniu inteligentnych budynków, podłączonych do sieci, pozwalająca osiągnąć szereg korzyści - od oszczędności kosztów do uzyskania źródeł nowych przychodów. W tym modelu akcent przesuwa się z metrów kwadratowych na usługi, zarówno tradycyjne, jak i cyfrowe, oferowane użytkownikom.

Nowa propozycja dotycząca wartości nieruchomości

W „nowej normalności” proces wykonywania pracy nie jest ściśle powiązany z powierzchnią biurową. Funkcja nieruchomości firmowych uległa zatem zmianie: zamiast miejsca, w którym wykonuje się pracę, stały się one miejscem, w którym użytkownicy mogą osiągać lepsze efekty pracy niż gdzie indziej. To miejsce, którego atmosfera i warunki są dostosowane do indywidualnych potrzeb, w którym firma jest „u siebie”. W ten sposób miejsce pracy staje się narzędziem prowadzenia działalności.

Aktualizacja modelu działalności: jak stać się usługodawcą

Wejdźmy w rzeczywistość REaaS. Sformułowanie „jako usługa” zyskało popularność dzięki szybkiej łączności, jaką zapewniają infrastruktura i oprogramowanie, oferowane przez firmy technologiczne jako alternatywny model działalności - dopasowanie do zachowań klienta jako przeciwieństwo monetyzacji produktu. REaaS generuje przychody w oparciu o wyniki - lepsze warunki i większą wydajność. Oferuje się je użytkownikom usieciowionych budynków, w których każda usługa poprawiająca wydajność i warunki pracy jest dostępna na żądanie.

Doświadczenie firm technologicznych

Aby zrozumieć zmianę modelu działalności, warto przeanalizować doświadczenia firm z branży technologicznej. „Lokalizacje” wirtualne i fizyczne działają w oparciu o podobne wymogi: gromadzi się ludzi w jednym miejscu i oczekuje, że będą z odpowiednią regularnością wytwarzać określony wkład we wspólny wynik. Bycie razem służy budowaniu doświadczenia, przy czym centrum zainteresowania są osiągnięcia użytkownika, nie jakość infrastruktury. Podstawą tworzenia wartości jest świadczenie usług, ułatwiających ludziom pracę, a nie zapewnienie powierzchni do pracy. Wobec tego nieruchomość przestaje być „składnikiem aktywów trwałych” (czyli lokalem wyposażonym w infrastrukturę) i przekształca się w „system sieciowy” (czyli informacje i usługi).

Inteligentny budynek: miejsce, w którym użytkownicy mają dostęp do usług

Miejsce pracy przestaje być priorytetem; najważniejsze jest to, że inteligentny budynek zapewnia użytkownikom dostęp do usług, dzięki którym praca idzie szybciej i sprawniej, a firma osiąga większe korzyści. Wyniki pracy monetyzuje się za pośrednictwem usług, dla których infrastruktura fizyczna jest tylko punktem wyjścia. To oznacza fundamentalną zmianę modelu działalności właścicieli nieruchomości, którzy powinni przekształcić się w usługodawców i konserwatorów infrastruktury fizycznej i cyfrowej.

Czym jest obsługa cyfrowa w sektorze nieruchomości

Inteligentny budynek stwarza warunki do gromadzenia i przechowywania dotyczących go danych. Wykorzystuje się je dla potrzeb analiz kierunkowych, stanowiących podstawę podejmowanych decyzji. Dane przechowuje się na platformie cyfrowej, dzięki czemu można je wykorzystać do zapewnienia użytkownikom warunków i usług dopasowanych do ich potrzeb. Usługę definiuje się jako dostarczanie informacji osadzonej w odpowiednim kontekście lub dopasowanej do indywidualnych potrzeb klienta albo użytkownika. Tego rodzaju obsługa odbywa się w kanale elektronicznym z wykorzystaniem różnych platform, na przykład Internetu lub urządzeń mobilnych. Usługi cyfrowe - to na przykład narzędzia analityczne, zarządzanie cechami i prawami własności obiektu, usługi zależne od lokalizacji, a także rynek cyfrowy dla osób trzecich. Można je monetyzować na różne sposoby, dzięki czemu zarówno właściciele, jak i najemcy generują dodatkowe przychody, np. dzięki subskrypcjom, modelom konsumpcji, sprzedaży danych i API, rynkom wirtualnym czy marketingowi i reklamie.

Usprawnienia organizacyjne

Jeśli dostawca chce świadczyć usługi cyfrowe to musi kontrolować przepływ danych do i z urządzenia, z którego korzysta dany użytkownik (np. urządzenia mobilnego, oświetlenia, sprzętu audiowizualnego). W odniesieniu do nieruchomości oznacza to zachętę dla właścicieli do przejęcia bezpośredniej kontroli nad dostępem do infrastruktury, o którą na ogół troszczy się najemca w ramach urządzania wynajmowanych pomieszczeń. Tak powstaje „szkielet technologiczny”, który nie tylko zapewnia podstawową łączność i funkcjonalność (jak oświetlenie czy Wi-Fi), ale także ułatwia najemcom lepszą organizację pracy dzięki dostarczaniu danych dotyczących wykorzystania użytkowanej przez nich powierzchni.

Plan cyfrowy i strategia dotycząca platformy

Warunkiem efektywnego wykorzystania pełnego potencjału REaaS jest opracowanie planu cyfrowego i strategii dotyczącej platformy. Plan ten posłuży jako architektoniczny model inteligentnego budynku i umożliwi uniknięcie pułapek kapitalizacji oddzielnych rozwiązań punktowych, oferujących ograniczone korzyści, leżące poza podstawową funkcjonalnością. Dobry plan:

• pozwala dopasować usieciowienie budynku do architektury przedsiębiorstwa najemcy;
• określa i wskazuje, jakie dane należy pozyskać, jak je generować i analizować;
• jest dopasowany do modelu przychodów;
• definiuje infrastrukturę niezbędną dla potrzeb realizacji planu cyfryzacji oraz funkcjonalności, jakie powinien posiadać budynek wyposażony w systemy cyfrowe.

REaaS łączy i wykorzystuje możliwości różnych systemów, dzięki czemu pozwala na tworzenie i opracowywanie wcześniej niedostępnych funkcjonalności i analiz. Co więcej, umożliwia ich sprzedaż użytkownikom końcowym. W ten sposób umożliwia wymierną poprawę poziomu obsługi najemców, zwiększenie efektywności ich działania i racjonalizację wykorzystania użytkowanej powierzchni, zaś właścicielom nieruchomości pozwala przekształcić się z oferenta powierzchni do wynajęcia w usługodawcę, dzięki czemu zyskują nową wartość i większą pewność, dotyczącą przyszłości.