Sektor mieszkań na wynajem – jak go zrozumieć?

Autor:  Alberto Valls | Deloitte ES

Przygotuj się na zmiany zachodzące w sektorze nieruchomości i zapoznaj się z prognozami dla rynku nieruchomości na rok 2021.

Prognozy będą ukazywać się co tydzień, a cały raport dostępny będzie na początku kwietnia 2021.

Sektor mieszkań na wynajem

Posiadanie miejsca, w którym się mieszka należy do fundamentalnych praw, gwarantowanych tak w konstytucji UE jak i w konstytucjach państw członkowskich. W ciągu ostatnich kilku lat popyt na rynku wynajmu nieruchomości znacznie się wzmógł nie tylko w Europie, ale na całym świecie. Wiąże się to ze wzrostem liczby ludności w głównych aglomeracjach miejskich, zwiększeniem liczby gospodarstw domowych (związanym z faktem, iż rozmiar średniego gospodarstwa zmalał), utrudnieniami w zakresie nabywania domów ze względu na ograniczenia finansowe, rosnące ceny oraz zmianami stylu życia i obyczajów, szczególnie wśród przedstawicieli młodszych pokoleń.

Konsekwencją strukturalnego braku równowagi między popytem a podażą, jest rozwój rynku mieszkań na wynajem.  Szczególnie widoczny jest niedobór mieszkań socjalnych i lokali mieszkaniowych w przystępnych cenach.

Rynek domaga się nowych typów ofert, które będą lepiej dostosowane do wymagań najemców. W efekcie, trzeba wprowadzić rozwiązania lokalowe, które będą odpowiadać na nowe, palące potrzeby. W najbliższych latach właśnie do tej klasy aktywów trafi najwięcej kapitału.

Megatrend: wzrost liczby gospodarstw domowych w głównych stolicach

Do roku 2050, 70% światowej populacji będzie mieszkać w dużych miastach. Rosnące zapotrzebowanie na mieszkania w aglomeracjach miejskich wynika z oddziaływania trzech głównych czynników:

1. megatrendu polegającego na przyroście liczby ludności w głównych stolicach (zob. wykres 1 w pliku do pobrania),

2. ciągłego powstawania gospodarstw domowych w głównych krajach Unii Europejskiej (zob. wykres 2 w pliku do pobrania)

3. spadku średniej liczby osób przypadających na jedno gospodarstwo domowe (zob. wykres 3 w pliku do pobrania).

Zjawiska te powodują, że rośnie zapotrzebowanie na powierzchniowo mniejsze lokale, które będą odpowiadać obecnym wymaganiom najemców.

Wzrost zainteresowania wynajmem

Dochód rozporządzalny i tzw. effort rates (czyli relacje między obciążeniem czynszowym i opłatami eksploatacyjnymi a dochodem gospodarstwa) mają decydujące znaczenie dla rozwoju rynku mieszkań na wynajem. Wskaźniki te są z kolei uzależnione od zmiennych makroekonomicznych, takich jak PKB na jednego mieszkańca, poziom zatrudnienia i oprocentowanie oszczędności. Rosnące ceny nieruchomości w centrach miast, a także ograniczenia finansowania, mobilność i zmiany w zwyczajach konsumentów strukturalnie zwiększyły popyt na wynajem w Europie (zob. wykresy 4 i 5 w pliku do pobrania).

Tanie lokale mieszkaniowe: wzrost popytu spowodowany kryzysem

Europejski rynek mieszkań na wynajem przede wszystkim skupia się na młodych najemcach o niskich i średnich dochodach. Globalny kryzys finansowy osłabił wzrost gospodarczy, wpłynął na zatrudnienie i doprowadził do zahamowania wzrostu wynagrodzeń, co zwiększyło popyt ze strony najemców z tej grupy. Wynagrodzenia w krajach UE wzrosły średnio o 1,9% rocznie w latach 2014-2019, podczas gdy ceny mieszkań wzrosły o 3,8% w tym samym okresie (patrz wykres 6 w pliku do pobrania). Taka relacja, w połączeniu ze spadającym współczynnikiem oszczędności, powoduje, że coraz więcej osób woli wynająć mieszkanie zamiast je kupować. Recesja i niepewność gospodarcza spowodowana pandemią COVID-19 dodatkowo nasilają te tendencje.

„Budowanie pod wynajem” jako konieczność

Konieczność wytworzenia odpowiedniego zaplecza mieszkaniowego, które będzie odpowiadać zapotrzebowaniu na rynku sprawiła, że deweloperzy przeznaczają znaczną część gruntów na budowę mieszkań pod wynajem. Nowym trendem są umowy pod klucz i umowy nabycia z datą przyszłą. Tylko w Hiszpanii pula inwestycji na platformach wynajmu przekracza 30 000 lokali. Budowanie pod wynajem nadal pozostanie ważnym kierunkiem w sektorze budownictwa i nieruchoości w 2021 roku i w latach kolejnych.

Możliwości dla inwestorów

Sektor mieszkań na wynajem cechuje się atrakcyjnymi stopami zwrotu i stosunkowo niskim ryzykiem opartymi na nadwyżce zysku w porównaniu z dochodem wolnym od ryzyka (na maksymalnych poziomach w kontekście obecnych stóp procentowych). Okazuje się, że ta klasa aktywów jest bardziej odporna na kryzys i charakteryzuje się mniejszą zmiennością wyników. Na niektórych rynkach ograniczona konkurencja instytucjonalna tworzy wyraźną okazję do rozwoju i konsolidacji platform. Jeśli budowanie pod wynajem ma mieć charakter strukturalny, kluczem do sukcesu dla inwestorów będzie zapewnienie kompleksowej efektywności działania w celu skutecznego wdrażania strategii inwestycyjnej - począwszy od zaopatrzenia przez rozwój, aż po realizację.