VAT w JST; zbycie nieruchomości w jednostkach samorządu terytorialnego

Analizy

Zbycie nieruchomości przez Jednostki Samorządu Terytorialnego

Skutki podatkowe w VAT

Biuletyn „VAT w samorządzie” (19/2018) | 23 sierpnia 2018 r.

Sprzedaż nieruchomości przez Jednostki Samorządu Terytorialnego (JST) jest czynnością, która wymaga dokładnego ustalenia stanu faktycznego, mającego kluczowe znaczenie dla prawidłowego rozliczenia VAT od takiej transakcji. W wielu przypadkach wartości zbywanych nieruchomości są znaczące, co powoduje, iż tym bardziej istotne jest, żeby poprowadzić proces sprzedaży w sposób sformalizowany i precyzyjny, aby zastosować odpowiednią stawkę VAT, bądź też zwolnienie z VAT.

Każda JST może posiadać majątek wykorzystywany zarówno do działalności niegospodarczej (np. budynki wykorzystywane przez ośrodki pomocy społecznej) oraz majątek wykorzystywany do działalności gospodarczej, a więc taki, który np. był dzierżawiony lub wynajmowany (np. lokale użytkowe). Zdarzają się sytuacje, w których JST nabyły/nabywają majątek w drodze komunalizacji, darowizny, zamiany (barteru), czy też standardowej transakcji kupna/sprzedaży. W trakcie wykorzystania nieruchomości często ponoszone są również nakłady, które mogą mieć znaczenie przy ustalaniu prawidłowego sposobu opodatkowania VAT.
 

Stanowisko fiskusa i TSUE – komunalizacja majątku

Niektóre JST stoją na stanowisku, że jeśli weszły w posiadanie nieruchomości w drodze komunalizacji, majątek ten nie jest związany z czynnościami wykonywanymi jako podatnik VAT, lecz są użytkowane jako majątek organu władzy publicznej, tym samym ich zbycie nie podlega opodatkowaniu VAT. W zależności od konkretnego przypadku, należy dokonać odrębnej, wnikliwej analizy dotyczącej sprzedaży tego typu nieruchomości.

Według fiskusa sposób, w jaki JST weszła w posiadanie nieruchomości, nie wyłącza możliwości zakwalifikowania późniejszej sprzedaży majątku jako dokonywanej w ramach działalności gospodarczej, a przez to podlegającej VAT. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że wykonując czynności takie jak aporty, czy sprzedaż nieruchomości, JST nie działają w charakterze organów władzy publicznej, ale że zbycie majątku w takich przypadkach następuje w formie umowy cywilnoprawnej, a przez to czynność taka nie ma charakteru publicznoprawnego (umowy zbycia majątku zawierane pomiędzy JST a innymi podmiotami nie mają odmiennego charakteru niż umowy sporządzane pomiędzy podmiotami prywatnymi, np. przedsiębiorstwami).

TSUE w wyroku w sprawie gminy Wrocław C-665/16 potwierdził, że czynność polegająca na zbyciu nieruchomości nie korzysta z wyłączenia z opodatkowania VAT. W rozpatrywanej sprawie Gmina przeniosła własność nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w celu budowy drogi krajowej. W zamian przysługiwało jej odszkodowanie. Co specyficzne w tej sprawie, obie strony transakcji reprezentował ten sam organ, czyli prezydent Wrocławia (w budżecie gminy środki z odszkodowania zostały przeksięgowane z jednego konta na drugie). TSUE podkreśla w wydawanych wyrokach, że Dyrektywa 112 ustanawia bardzo szeroki zakres stosowania VAT. Wynika z niego, że podatnikiem jest każdy prowadzący samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na jej cel i rezultat.

Subskrypcja

Otrzymuj powiadomienia o nowych wydaniach biuletynu "VAT w samorządzie".

Zapisz się

Nakłady na nieruchomość – pierwsze zasiedlenie

Jeżeli na sprzedawanej nieruchomości znajdują się obiekty, które stanowią budynek, budowlę lub ich części, w celu określenia traktowania dla potrzeb VAT sprzedaży nieruchomości, należy ustalić czy/kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie. Pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi nieruchomości po ich wybudowaniu oraz po ulepszeniu nieruchomości, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Bazując na ww. definicji ustawowej, nakłady poniesione przez JST na nieruchomość mogą skutkować ponownym wystąpieniem ustawowego pierwszego zasiedlenia, które może mieć istotne skutki w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT. Z tego powodu, przy każdej sprzedaży, istotne jest bardzo szczegółowe weryfikowanie wartości nakładów ponoszonych na nieruchomość w okresie jej wykorzystania/posiadania.
 

Ekonomiczny sens transakcji – nieruchomość zabudowana czy niezabudowana?

Zgodnie z ustawą o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zakwalifikowanie nieruchomości jako zabudowanej, będzie skutkowało tym, iż sposób opodatkowania VAT gruntu, na którym położone są naniesienia, będzie tożsamy ze sposobem opodatkowania naniesień.

Co dość często obserwujemy w praktyce, to problem właściwej kwalifikacji nieruchomości jako zabudowanej lub niezabudowanej w przypadku, gdy na nieruchomości położone są naniesienia niejednoznacznie wskazujące na charakter działki, np. ogrodzenie, fundamenty po budynku, betonowe konstrukcje, ruiny czy pozostałości po dawnych zabudowaniach.

W przypadku zbycia nieruchomości, w takim przypadku, JST powinna dodatkowo dokonać analizy ekonomicznego sensu transakcji, tj. czy ze względu np. na niską wartość ekonomiczną naniesień (a czasem wręcz problem, jaki może dla nabywcy stanowić ich usunięcie), potencjalny nabywca jest zainteresowany nabyciem samej działki, a zatem czy zamiarem JST jest dokonanie dostawy działki, a nie położonych na niej naniesień.

Warto przywołać w tym zakresie choćby wyrok NSA z 4 stycznia 2018 r. (sygn. I FSK 1452/17), w którym sąd potwierdził, iż w przypadku aportu działek, na których znajdował się utwardzony plac składowy należy przyjąć, iż doszło do aportu udziału w użytkowaniu wieczystym niezabudowanych działek, gdyż jak NSA przyjął „W żadnej mierze zaś tym celem nie było dokonanie dostawy budowli w postaci utwardzonego placu składowego, znajdującego się na jednej z działek”.

Należy przy tym jednak podkreślić, iż orzecznictwo sądów administracyjnych w tym zakresie nie jest jednolite. Dla przykładu, WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 4 kwietnia 2017 r., sygn. III SA/Gl 196/17 stwierdził, że „zdaniem Sądu orzekającego o opodatkowaniu danej czynności, czy stanu faktycznego decydują tylko te okoliczności o charakterze obiektywnym, które są relewantne z puntu widzenia przepisów prawa regulującego dane zagadnienie. Nie mogą to być okoliczności subiektywne, np. sam tylko zamiar i to osoby trzeciej”. Tu Sąd nie uznaje zatem za istotny zamiar wykorzystania nieruchomości, jej dalszych losów, a bardziej skupia się na okoliczności faktycznej, która dotyczy majątku JST.
 

Kluczowa rola przepływu informacji oraz stosowanych w JST procedur

Częstą praktyką JST jest analizowanie transakcji zbycia nieruchomości już po zawarciu aktu notarialnego, kiedy zmiana sposobu opodatkowania VAT jest już co najmniej kłopotliwa. Z tego powodu,  bardzo istotną kwestią jest, aby dział inwestycji/gospodarki nieruchomościami oraz osoby odpowiedzialne za proces sprzedaży majątku, w szczególności nieruchomości, informowały odpowiednio wcześnie dział finansowo–księgowy JST odpowiedzialny za dokumentowanie i rozliczenia transakcji dla potrzeb VAT o planowanych transakcjach, a także aby na żądanie osób odpowiedzialnych za rozliczenie VAT JST przekazywały szczegółowe informacje o statusie działek i ich historii. W przypadku dużej liczby istotnych wartościowo zbyć nieruchomości, zasadne może się także okazać opracowanie procedury rozliczania VAT od transakcji zbycia nieruchomości w JST, aby zminimalizować ryzyko pomyłek przy rozliczaniu VAT przy tego typu czynnościach.

Zapisz się na "VAT w samorządzie"

Subskrybuj na e-mail powiadomienia o nowych wydaniach tego biuletynu.

Czy ta strona była pomocna?