Poznatky
COVID-19: Vplyv mimoriadnej situácie na nájomné vzťahy
Mimoriadna situácia vyhlásená vládou Slovenskej republiky spôsobuje prenajímateľom a najmä nájomcom nemalé problémy.
Mnohí nájomcovia boli nútení zavrieť svoje prevádzky, kde realizovali svoje podnikateľské aktivity, prenajímatelia od nich však aj napriek tomu žiadajú nájomné. Môže nájomca žiadať o zľavu z nájomného alebo dokonca odoprieť platiť nájomné z dôvodu mimoriadnej situácie? Aké riešenia majú k dispozícii prenajímateľ a nájomca?
Odpovede na tieto otázky je potrebné hľadať v nájomnej zmluve, kde si prenajímateľ a nájomca môžu upraviť viaceré situácie nad rámec zákona a odlišne od príslušných zákonných ustanovení. Pandémia koronavírusu a na ňu nadväzujúca mimoriadna situácia by sa dali posúdiť ako vyššia moc, a teda ako ospravedlniteľná prekážka plnenia zmluvnej strany. To by znamenalo, že nájomca je oprávnený odoprieť platby nájomného, avšak iba v prípade, ak je to v nájomnej zmluve výslovne upravené.
V prípade, že nájomná zmluva túto úpravu neobsahuje, uvedené otázky sa riadia príslušnými právnymi predpismi, a to zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov, Obchodným zákonníkom a Občianskym zákonníkom. Uvedené zákony však explicitnú úpravu vyššej moci a s tým spojených následkov neobsahujú, s výnimkou úpravy náhrady škody.
Podľa Občianskeho zákonníka nie je nájomca povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom. Ak nájomca môže užívať prenajatú vec z uvedených dôvodov len obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. O vadu priestoru však podľa nášho názoru nejde v prípade, keď je jeho užívanie obmedzené mimoriadnou situáciou, v dôsledku ktorej nájomca musel zavrieť prevádzku. Nájomca v takom prípade nemá nárok na zľavu ani na odpustenie nájomného, pričom poskytnutie zľavy, prípadne odpustenie nájomného je v takom prípade len obchodným rozhodnutím prenajímateľa.
Čo však v prípade, ak nájomca z dôvodu finančnej tiesne nie je schopný platiť prenajímateľovi nájomné práve z dôvodu výskytu pandémie?
Mimoriadna situácia ako prípad vyššej moci nezbavuje strany povinnosti plniť svoje záväzky zo zmluvy, za určitých podmienok však môže stranu zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú nesplnením povinnosti v dohodnutej lehote. Inými slovami, ak sa nájomca dostane do omeškania s platbou nájomného, musí svoju povinnosť v dodatočnej lehote splniť. V určitých prípadoch však nie povinný prenajímateľovi nahradiť škodu, ktorá mu vznikla v dôsledku nezaplatenia nájomného zo strany nájomcu. To platí len prípade, ak nájomca porušil svoju povinnosť v dôsledku vyhlásenia mimoriadnej situácie. Prenajímateľ má tiež v tejto situácii k dispozícii právo odstúpiť od zmluvy, resp. vypovedať nájom v dôsledku porušovania povinností zo strany nájomcu.
Môže sa však nájomca domáhať zmeny alebo ukončenia nájomnej zmluvy, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú?
Podmienky zmeny alebo ukončenia nájomnej zmluvy závisia od dojednania strán v konkrétnej nájomnej zmluve, kde si spôsoby skončenia môžu strany upraviť aj nad rámec zákona. Čo sa týka zmeny zmluvných podmienok, záleží len na dohode a ochote strán, ako si v tejto prechodnej a dočasnej situácii upravia svoje práva a povinnosti.
Dátum: 31. 3. 2020
Spojte sa s nami
