Specustawa mieszkaniowa wchodzi w życie

W zamierzeniu Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju specustawa ma skrócić czas przygotowania inwestycji mieszkaniowych do jednego roku oraz doprowadzić do „uwolnienia” gruntów, które dotąd nie były brane pod uwagę przy lokalizacji budownictwa mieszkaniowego. Wszystko to ma przyczynić się do redukcji niedoboru mieszkań i spadku ich cen.

Specustawa wprowadza szczególny tryb przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w oparciu o uchwałę rady gminy, stanowiącą następnie podstawę wydania pozwolenia na budowę.

Inwestor występujący z wnioskiem o podjęcie uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej powinien przedstawić koncepcję urbanistyczno-architektoniczną odpowiadającą standardom określonym w ustawie (dotyczącym m.in. odległości od przystanków komunikacji publicznej i szkół). Na podjęcie uchwały rada gminy będzie miała maksymalnie 90 dni. W ramach tego terminu musi dojść do zebrania uwag zainteresowanych osób, a także opinii wymienionych w ustawie organów administracji oraz dokonania uzgodnień m.in. z wojewódzkim konserwatorem zabytków i zarządcą drogi (jeżeli jest to wymagane). Nieprzedstawienie stanowiska w ustawowym terminie uważane będzie za dokonanie uzgodnienia.

Lokalizacja inwestycji mieszkaniowej będzie mogła nastąpić niezależnie od istnienia i treści planu miejscowego, pod warunkiem niesprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Warunek niesprzeczności z ustaleniami studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane na cele kolejowe, wojskowe, pocztowe lub produkcyjne. Szczególne znaczenie może mieć w praktyce wyłączenie dotyczące terenów poprodukcyjnych. Jego zakres – wobec braku odpowiedniej definicji – już na obecnym etapie wywołał gorące dyskusje wśród zainteresowanych podmiotów.

Co istotne, specustawa wyłącza zastosowanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do gruntów objętych uchwałą o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz nabywanych w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Oznacza to w praktyce szerokie otwarcie furtki do nabywania nieruchomości rolnych pod inwestycje mieszkaniowe, co zostało istotnie ograniczone w wyniku nowelizacji UKUR z kwietnia 2016 r.

Nowe regulacje nie wyłączają możliwości przygotowania inwestycji mieszkaniowych na zasadach ogólnych, w szczególności w oparciu o ustalenia obowiązujących planów miejscowych lub decyzje o ustaleniu warunków zabudowy. W takich przypadkach inwestor także będzie mógł uzyskać pozwolenie na budowę w trybie wynikającym ze specustawy.

Specustawa wprowadza regulacje zmierzające do przyspieszenia uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę (szczególne wymogi w zakresie treści odwołania, 21-dniowy termin rozpoznania odwołań), a także decyzji wodnoprawnej oraz decyzji środowiskowej (jeżeli są one wymagane). W treści decyzji o pozwoleniu na budowę organ będzie mógł także zezwolić na usunięcie drzew znajdujących się na gruncie przeznaczonym pod inwestycję.

Ułatwienia przewidziane w specustawie odnoszą się także do inwestycji towarzyszących, polegających w szczególności na przebudowie dróg, obiektów infrastruktury transportu publicznego, szkół, placówek opieki zdrowotnej oraz obiektów przeznaczonych na działalność handlową lub usługową. Ta ostatnia będzie mogła być prowadzona nie tylko w częściach budynków inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, ale także w samodzielnym obiekcie budowlanym o powierzchni sprzedaży nie większej niż 2.000 m². Powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie może przekroczyć 20% powierzchni użytkowej mieszkań.

W specustawie znalazły się także przepisy regulujące szczególny tryb ograniczania korzystania z nieruchomości, przez które prowadzone mają być ciągi i urządzenia przesyłowe zaopatrujące inwestycję mieszkaniową w media, oraz przyznawania odszkodowania właścicielom tych nieruchomości. Ustawa pozwala także inwestorowi na zajęcie terenów dróg publicznych, śródlądowych wód płynących oraz obszarów kolejowych w zakresie koniecznym do realizacji prac związanych z uzbrojeniem terenu.

Komentarz eksperta:

Praktyka funkcjonowania organów pokaże, czy lokalizacja inwestycji mieszkaniowej w oparciu o uchwałę rady gminy będzie dla inwestorów atrakcyjną alternatywą dla przygotowania inwestycji na zasadach ogólnych. Nie jest bowiem oczywiste, jakimi kryteriami kierować się będą radni przy podejmowaniu decyzji. Wątpliwości budzi także, wobec szerokiego wyłączenia stosowania przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, szereg zagadnień proceduralnych, np. brak możliwości skarżenia bezczynności rady gminy w przypadku przekroczenia 90-dniowego terminu.

Z pewnością natomiast inwestorzy powinni skorzystać z usprawnień w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę i decyzji towarzyszących, a także z regulacji upraszczających uzyskanie możliwości korzystania z sąsiednich nieruchomości w celu budowy odpowiednich instalacji. Prawodawca przyznał wyraźny priorytet realizacji celów specustawy ponad ochroną niektórych praw właścicieli oraz gwarancji w toku postępowania administracyjnego.

Bardzo istotną konsekwencją wejścia w życie specustawy będzie otwarcie możliwości nabywania nieruchomości rolnych na cele inwestycji mieszkaniowych po okresie „zamrożenia” obrotu tymi gruntami po kwietniu 2016 r. Duże praktyczne znaczenie może mieć także możliwość lokalizowania inwestycji mieszkaniowych wbrew zapisom planów zagospodarowania oraz studiów na terenach poprodukcyjnych. Pojęcie to, w braku ustawowej definicji, może być interpretowane bardzo szeroko. W szczególności brakuje określenia ram czasowych, w których należałoby oceniać sposób wykorzystania gruntów. Wśród kryteriów pomocniczych dla tej oceny można wymienić charakter budynków położonych na gruncie, treść umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, pozwoleń na użytkowanie, a także stawkę odprowadzanego podatku od nieruchomości.