Stan zagrożenia epidemicznego a obowiązujące umowy najmu powierzchni komercyjnych

Od soboty 14 marca 2020 r. obowiązuje na obszarze Polski rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego w związku z ryzykiem zakażenia wirusem SARS-CoV-2.

Rozporządzenie wprowadza m.in. zakaz prowadzenia handlu detalicznego w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² przez najemców powierzchni handlowej oraz zakaz prowadzenia w takich obiektach działalności gastronomicznej i rozrywkowej. Choć już sam zakres zastosowania restrykcji wynikających z rozporządzenia budzi wątpliwości interpretacyjne po stronie właścicieli centrów handlowych (m.in. przez posłużenie się pojęciem „przeważającej działalności” najemcy), wprowadzenie zakazu będzie miało bezsprzecznie ogromny negatywny wpływ na płynność finansową zarówno najemców jak i wynajmujących.

Z perspektywy obu stron stosunku najmu kluczowe jest w tym momencie ustalenie, czy i na jakiej podstawie konkretny najemca uprawniony jest do odmowy zapłaty czynszu (i jakimi skutkuje to konsekwencjami prawnymi) lub żądania jego obniżenia. Należy przy tym pamiętać, że konkluzje w tym zakresie mogą być odmienne do samego czynszu najmu, a odmienne do innych opłat należnych wynajmującemu.

W sieci pojawiają się już pierwsze wzory pism dla najemców, w których najemca żąda obniżki czynszu z powodu wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków. Proponuje się także wykazywanie przez najemców wady prawnej przedmiotu najmu (i składanie oświadczeń o obniżeniu czynszu na podstawie przepisów o rękojmi), zaistnienia przypadku siły wyższej oraz stosowanie innych instytucji prawnych. W przypadku przedłużenia obowiązywania restrykcji istnieje ryzyko występowania przez przedsiębiorców z wnioskami o wszczęcie postępowań restrukturyzacyjnych lub upadłościowych, które w konsekwencji mogą doprowadzić do przedwczesnego rozwiązania stosunków najmu.

Nie będzie niespodzianką stwierdzenie, że w celu oceny sytuacji niezbędna jest szczegółowa analiza postanowień zawartych umów najmu, przede wszystkim w zakresie regulacji przypadków siły wyższej, sposobu określenia świadczeń stron, a także wpływu zawieszenia działalności przez konkretnego najemcę na postanowienia zawarte w innych umowach najmu (dotyczące np. minimalnych wskaźników komercjalizacji, aktywności kluczowych najemców).

Rozbudowane umowy najmu powierzchni w centrach handlowych przewidują zazwyczaj regulację konsekwencji wystąpienia zdarzeń nadzwyczajnych, szczegółowe definicje siły wyższej oraz uwzględniają ryzyko spadku obrotów najemcy m.in. w ramach mechanizmu czynszu od obrotu.

Powoływanie się przez najemców na instytucje prawne uzasadniające zwolnienie ich z obowiązku zapłaty czynszu nie jest oczywiste (w konkretnych przypadkach może być nawet oceniane jako wątpliwe), a ocena zasadności roszczeń najemców nie może abstrahować od rozłożenia ryzyka gospodarczego stron w ramach całokształtu postanowień umowy najmu.