Problemy z kwalifikacją przedmiotu umów leasingu

W ostatnich latach coraz więcej wątpliwości budzi kwalifikacja różnego rodzaju urządzeń z perspektywy przepisów prawa budowlanego, regulacji dotyczących podatku od nieruchomości czy wreszcie prawa cywilnego. Jest to związane z postępem technologicznym i pojawianiem się niespotykanych wcześniej rozwiązań konstrukcyjnych. Problematyczne może być w szczególności rozstrzygnięcie czy dany obiekt podlega np. obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę, czy jest opodatkowaną budowlą czy wreszcie stanowi ruchomość czy nieruchomość.

Wszystkie te wątpliwe kwestie mogą być istotne z perspektywy leasingodawcy. O ile problemy z klasyfikacją przedmiotu leasingu na gruncie ustawy Prawo Budowlane (UPB) czy Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (UPOL) mogą prowadzić do niewywiązania się z określonych obowiązków nałożonych przez te przepisy na leasingodawcę (jako właściciela danego obiektu) i skutkować nałożeniem kar, to już błędna klasyfikacja na gruncie Kodeksu Cywilnego (KC) może skutkować nawet nieważnością zawartej umowy leasingu. Z tego właśnie względu brak pewność co do kwalifikacji danego przedmiotu leasingu stanowi czynnik ryzyka, który często uniemożliwia podpisanie umowy. W konsekwencji kwestia ta może stanowić poważną przeszkodę w rozwijaniu biznesu.

Wątpliwości dotyczą szeregu różnych obiektów, przy czym z naszego doświadczenia obejmują m.in. kontenery, hale namiotowe, węzły betoniarskie, elektrownie wiatrowe, panele fotowoltaiczne, komory lakiernicze, komory chłodnicze, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, silosy, instalacje (wentylacyjne, chłodnicze, filtracyjne), tunele foliowe, myjnie bezdotykowe, urządzenia do re-gazyfikacji gaz, oczyszczalnie, wytwórnie mas bitumicznych, suszarnie drewna.
 

Różne definicje

Zgodnie z art. 48 KC do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jednocześnie na gruncie art. 47 § 2 KC częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Zgodnie zaś z art. 47 § 1 KC część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W konsekwencji przedmiotów posadowionych na nieruchomości (na gruncie lub w budynku), których odłączenie nie powoduje uszkodzenia lub istotnej zmiany tych przedmiotów lub całej nieruchomości nie należy kwalifikować jako części składowych tych nieruchomości.

Jednocześnie zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 UPOL budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Taka sama definicja budynku została zawarta również w art. 3 pkt 2 UPB.

Z uwagi na wspomniane różnice należy podkreślić, że przedmiot leasingu który w świetle przepisów UPB/UPOL (oraz wydawanych na podstawie tych przepisów wyroków) stanowi budynek, budowlę lub ich część, może nie stanowić części składowej gruntu a w konsekwencji być na gruncie KC traktowany jako ruchomość.

Przemijający użytek

Zgodnie z art. 47 § 3 KC przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W konsekwencji, dany obiekt nie będzie stanowić części składowej nieruchomości, o ile został posadowiony na nieruchomości jedynie do przemijającego użytku. Można zatem stwierdzić, że ustalenie okoliczności „przemijającego użytku” jest kluczowe dla ustalenia cywilnoprawnego charakteru przedmiotu leasingu.

Należy wskazać, że „przemijający użytek” nie równoznaczny z połączeniem chwilowym lub krótkotrwałym. W orzecznictwie przyjmuje się, że przedmiot jest połączony dla przemijającego użytku, jeśli połączenie nastąpiło na z góry ustalony czas. Wobec powyższego, decydujące znaczenie dla stwierdzenia czy dany przedmiot został przyłączony do nieruchomości jedynie dla przemijającego użytku będzie miała wola stron wynikająca z zawartej między nimi umowy. Co ważne, dotyczyć to może również przypadków rzeczy połączonych z gruntem w sposób trwały (z technicznego punktu widzenia), w tym nawet budynków.
 

O czym należy pamiętać

Z perspektywy dochowania obowiązków podatkowych na gruncie podatku od nieruchomości oraz obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego kluczowe jest odpowiednie zidentyfikowanie cech techniczno-konstrukcyjnych danego przedmiotu leasingu. Leasingodawca może w tym zakresie oprzeć się na informacjach przekazanych przez leasingobiorcą dotyczące w szczególności: sposobu posadowienia, posiadania fundamentu, posiadaniem przyłączy mediów czy roli w procesie technologicznym. W niektórych przypadkach warto rozważyć przeanalizowanie dokumentacji technicznej lub choćby zdjęć analizowanego przedmiotu leasingu, bowiem nazwa może być często myląca. Przykładowo „zbiornik” jako wymieniony w definicji budowli w UPB przykład budowli jest często automatycznie kwalifikowany jako budowla opodatkowana podatkiem od nieruchomości, podczas gdy w praktyce pod nazwą „zbiornik” może kryć się przenośny pojemnik z tworzywa sztucznego, który w ogóle nie jest obiektem budowlanym, a więc nie może być traktowany jako przedmiot opodatkowania.

Na gruncie przepisów KC rozstrzygających o tym czy dany przedmiot leasingu stanowi ruchomość/nieruchomość należy 1) dokonać (niezależnej od UPB/UPOL) analizy cech konstrukcyjnych w kontekście połączenia przedmiotu z gruntem 2) w odpowiedni sposób ukształtować zapisy umowy leasingu w celu potwierdzenia spełnienia przesłanki przemijającego użytku.

Szkolenie on-line: Zmiany w Kodeksie Pracy w 2023 r.

Co Pracodawca powinien wiedzieć o najnowszych zmianach w kodeksie pracy i jak się do nich przygotować?

20 kwietnia 2023 r., godz. 10:00 – 14:30

Dowiedz się więcej i zarejestruj