Sprzedaż nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego nie zawsze jednoznaczna na gruncie VAT

Zarys sprawy

NSA rozstrzygał niedawno spór interpretacyjny dotyczący zasad opodatkowania VAT sprzedaży gruntu, na którym znajdowały się budowle wzniesione przez dzierżawcę (sprawa o sygn. I FSK 327/20). Wnioskodawcą była spółka z udziałem gminy, która zmierzała zbyć nieruchomość będącą przedmiotem dzierżawy na rzecz podmiotu trzeciego, tj. innego niż dotychczasowy dzierżawca. Nieruchomość tę spółka nabyła w wyniku podwyższenia jej kapitału zakładowego, pokrytego wniesionym przez JST aportem w postaci nieruchomości, na której znajdowało się miejskie wysypisko śmieci. Nieruchomość stanowiła grunt zabudowany budynkiem wykorzystywanym pierwotnie do obsługi wysypiska. Po pewnym czasie wysypisko zamknięto, a jego teren został poddany rekultywacji, w związku z czym spółka wydzierżawiła nieruchomość na rzecz podmiotu, który miał sprawować zarząd nad zamkniętym składowiskiem odpadów komunalnych. Dzierżawca posadowił na nieruchomości budowle – studnie odgazowujące służące przeprowadzeniu czynności rekultywacyjnych.
 

Stanowisko DKIS

DKIS potwierdził prawidłowość stanowiska spółki w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawy tej części nieruchomości, na której znajduje się budynek. Jednocześnie jednak zakwestionował możliwość zastosowania ww. zwolnienia w przypadku sprzedaży pozostałej części nieruchomości, na której znajdują się budowle wzniesione przez dzierżawcę. Zdaniem fiskusa, w ramach planowanej transakcji w świetle ustawy o VAT nie będzie miała miejsca dostawa poczynionych przez dzierżawcę nakładów. Podstawę takiej interpretacji przepisów przez DKIS stanowiło twierdzenie spółki, że przed sprzedażą nieruchomości pomiędzy stronami umowy dzierżawy nie dojdzie do rozliczenia wydatków poniesionych na studnie. Organ uznał więc, że spółka nie przeniesie na nabywcę nieruchomości prawa do rozporządzania nakładami jak właściciel, gdyż nie ma nad nimi władztwa ekonomicznego (na temat ekonomicznych skutków transakcji pisaliśmy również w jednym z wcześniejszych wydań newslettera). W konsekwencji przedmiotem transakcji będzie wyłącznie grunt.

Wyrok NSA

Spółka zaskarżyła rozstrzygnięcie DKIS, a spór znalazł swoje zakończenie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Za kluczowy aspekt sprawy NSA uznał stwierdzenie, czy nakłady zostaną przeniesione na ostatecznego nabywcę nieruchomości, ponieważ to skutki transakcji pomiędzy spółką a ostatecznym nabywcą nieruchomości powinny podlegać ocenie w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zdaniem NSA nakłady poniesione na studnie przez dzierżawcę nie stanowią ani odrębnej od nieruchomości rzeczy, ani jej części mogącej stanowić przedmiot samodzielnego obrotu, a skutkują jedynie powstaniem po stronie dzierżawcy ewentualnego roszczenia do wydzierżawiającego o zwrot kosztów. Sąd uznał, że dopuszczalna jest taka wykładnia art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która pozwala na uznanie, że transakcja zbycia gruntu na rzecz podmiotu trzeciego, w części dotyczącej budowli wzniesionych przez dzierżawcę - w sytuacji, gdy przed sprzedażą z dzierżawcą nie zostaną rozliczone poniesione przez niego na te budowle nakłady - będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu tych przepisów. Tym samym do przedmiotowych nakładów możliwe będzie zastosowanie zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
 

Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanych - na co zwrócić uwagę?

Ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień z opodatkowania dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych. Mając na uwadze znaczny poziom skomplikowania spraw i niejednokrotnie wysoką wartość nieruchomości, kwestia opodatkowania VAT ich sprzedaży wymaga każdorazowo wnikliwej analizy stanu faktycznego. W przypadku nieruchomości zabudowanych jest wiele kluczowych aspektów, które należy zbadać. Ustalenia wymaga zarówno to, co jest faktycznym przedmiotem sprzedaży i na czyją rzecz dokonywane jest zbycie, jak również to, kto poniósł nakłady i czy zostały one rozliczone, a także kto i w jaki sposób wykorzystywał dane naniesienia, w tym czy doszło do ich pierwszego zasiedlenia (tą kwestię opisywaliśmy w poprzednim newsletterze).

Biorąc pod uwagę, że jest wiele elementów stanu faktycznego, które mogą wpłynąć na opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej, a jednocześnie analizy sprawy nie ułatwia niejednolite orzecznictwo, warto rozważyć wystąpienie z wnioskiem o interpretację, aby potwierdzić prawidłowość rozliczenia podatku, gdyż błąd w tym zakresie może mieć niebagatelne skutki nie tylko dla sprzedawcy nieruchomości, ale również dla jej nabywcy.