不動産における信託受益権の活用

不動産の信託受益権化とは

信託とは、委託者が受託者に財産を託し、受託者は委託者の目的に沿って財産を管理・運用・処分する制度をいいます。信託された財産を管理・運用・処分することで得られた利益を受け取る権利を信託受益権といい、不動産の信託受益権化とは、現物不動産の管理・運用・処分を委託し、信託受益権として対象不動産の管理・運用・処分から得られた利益を受け取る権利に換えることをいいます。

不動産の信託受益権化は、不動産市場の拡大に大きく寄与しており、J-REIT等の不動産証券化市場においても広く活用されているスキームとなっています。

上図の通り、不動産を信託受益権化すると、不動産の所有者と利益を得る者が分離することとなります。

この時、所有権移転登記が必要となり、登記簿では受託者が不動産の所有者として登記がなされます。

信託契約終了時には、信託登記を抹消し、信託契約で指定していた受益者等に所有権を移転して信託を終了します。 

不動産の信託受益権化のメリットと注意点

不動産について、「信託」を利用することには主に下記のようなメリットがあります。

上記メリットの中でも、特に不動産流通税の軽減効果によるメリットが大きいとして、不動産の信託受益権化が多く活用されています。

このように、メリットの大きい不動産信託ですが、一方で、利用において注意すべきポイントもあります。

不動産の信託には、「不動産管理信託」、「不動産処分信託」、「不動産管理処分信託」、「土地信託」等がありますが、それぞれ信託の目的等に応じて専門家による不動産の管理・運用等が実施されるため、専門家への委託料として信託報酬が発生します。信託報酬は、信託の内容等によって変わるため、信託の利用を検討する際には、報酬額も踏まえて要否を検討する必要があります。また、信託銀行等のプロの目を通せることがメリットである反面、万が一物件に瑕疵があることが判明した場合等は、受託してもらえないケースもあることも押さえておく必要があります。

なお、信託は基本的に元本保証がないため、物件からの収益を得られない場合がある等、現物不動産同様のリスクがある点も注意が必要です。

不動産における信託の活用場面

不動産の信託受益権化のメリットや注意点をご紹介しましたが、次に、不動産の信託受益権化の主な活用場面について、J-REITのスキームをもとにご紹介します。

不動産証券化の代表例ともいえるJ-REITは、前述の通り不動産の所有者が不動産を信託し、不動産を信託受益権化のうえ、当該信託受益権を投資法人に譲渡します。投資法人は、保有する実物不動産や、信託受益権化された不動産から得られる収益を裏付け資産として金融機関から資金調達を実施します。

J-REITでは投資法人を受益者とし、受託者である信託銀行は信託報酬や経費を差し引いて投資法人へ配当を行い、投資法人はその配当を基に投資家へさらに配当を行います。

このように、不動産信託受益権は、前述の不動産流通税の軽減効果のための活用に加え、不動産証券化における資金調達の場面等で広く活用されています。

この他、個人においては相続対策や家族信託・事業承継等の場面で不動産信託が活用されています。

信託受益権取引を含む不動産証券化市場の動向

ここまで紹介した通り、不動産の信託受益権化は個人・法人にとって様々なメリットがあり、複雑化するニーズに応じてその取引件数も増加してきました。

国交省が公表する令和5年度の不動産証券化の実態調査では、信託受益権取引を含む不動産証券化市場は、2015年の29.9兆円から2023年では59.8兆円と約2倍に増加しています。

また、一般社団法人信託協会が公表する資産流動化の信託の受託状況によると、不動産の信託件数は2010年が5,000件程度だったのに対し、2023年では約13,000件と2.5倍程度の増加となり、信託残高も2010年の約25兆円から2023年は約66兆円と大幅に増加しています。

おわりに

不動産の信託受益権化は、不動産オーナーの管理・運用・処分に係る意思決定の間口を広げる可能性を持つスキームです。デロイト トーマツ グループでは、不動産の信託や証券化に係るご相談、企業用不動産(CRE)戦略、資金調達や国内外企業との業務連携等、幅広い対応が可能ですので、お気軽にご相談いただければと思います。

執筆者

デロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー合同会社
不動産アドバイザリー
シニアマネジャー　成田 正憲
シニアコンサルタント　福田 丈範

（2025.2.28）
※上記の社名・役職・内容等は、掲載日時点のものとなります。