建物時価評価と固定資産税評価額

建物時価評価の標準的な考え方

• 不動産は通常、土地建物が一体となって評価されるものであるため、建物のみの時価評価を行うことは一般的ではないのですが、原価法（コストアプローチ）を適用した価値把握に規範性が認められる場合には、当該手法を用いて評価を行うことが可能です。
• 原価法とは、不動産鑑定評価基準によると、「価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法」を言います。再調達原価は価格時点において対象建物と同等の建物を建築する場合に要するコストを表したもの、減価修正は建築時から価格時点までの間に発生した時の経過による劣化・老朽化、設計の旧式化や市場からの需要減退を表したものと考えられます。
• 原価法を適用するにあたっては、各要因の査定に際し、不動産マーケットを含めた詳細な分析と専門性が必要となりますが、最終的なアウトプットの形としては「再調達原価×（１－減価修正率）」と表現することができます。

まとめ

• 建物時価評価額と固定資産税評価額の相関関係は、建物経過年数によって異なり、また設備等の更新状況の反映のされ方等によっても異なるため、活用が難しい状況にあります。
• 両者の間の相関は、建物時価評価および固定資産税評価に関する知見を有する専門家であれば合理的に説明可能なものであるため、金額的重要性が高くない不動産の時価評価が必要な場合等には、簡易評価の方法として有用な手法となり得る可能性があります。
• ただし、詳細調査と簡易評価の使い分けは、会計・監査の判断と密接に結びつくものであるため、当該業務に明るい専門家と連携のうえ進めることが好ましいと考えられます。

執筆者

デロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー合同会社
不動産アドバイザリー
シニアマネジャー　成田 正憲
マネジャー　藤武 健一

※上記の社名・役職・内容等は、掲載日時点のものとなります。