Dekarbonizacja nieruchomości: już czas działać

Dla lepszego zrozumienia czym dokładnie jest dekarbonizacja sektora nieruchomości, trzeba przyjrzeć się bliżej poszczególnym etapom tego procesu w ramach kolejnych faz cyklu życia budynków oraz rozważyć zasadnicze elementy strategii dekarbonizacji i jej specyfikę.

Autorzy: Tomasz Gasiński, Wioleta Krupa, Adrien Boulez

 

Dekarbonizacja nieruchomości

Obecnie, ok. 75% budynków w Unii Europejskiej to obiekty nieenergooszczędne, przy czym 85-95% istniejących dziś obiektów będzie nadal w użytkowaniu w roku 2050.^[1] Oznacza to, że poprawa efektywności energetycznej już istniejących budynków ma zasadnicze znaczenie dla osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 roku. Drugim ważnym elementem jest budowa nowych nieruchomości.

W cyklu życia budynku (trwającym w przybliżeniu ok. 50 lat) można wyróżnić następujące po sobie fazy, na które przedstawiciele sektora budowlanego (firmy budowlane i nieruchomościowe) mogą wywierać wpływ. Są to etapy: projektowania, budowy, użytkowania, renowacji oraz rozbiórki.

Z budynkami związane są dwa rodzaje śladu węglowego: operacyjny i wbudowany.  Operacyjny ślad węglowy definiuje się jako ilość gazów cieplarnianych wytwarzanych bezpośrednio w wyniku eksploatacji budynku, natomiast wbudowany ślad węglowy wiąże się z produkcją materiałów i produktów budowlanych, transportem i procesami budowlanymi.

Istnieją już pewne dobre praktyki w zakresie operacyjnego i wbudowanego śladu węglowego, które stosuje się coraz powszechniej w cyklu życia budynków.^[2]

Projekt i budowa

Efektywność węglowa w znacznej mierze zależy od decyzji podejmowanych na etapie projektowania budynku. Z tego powodu, zgodnie z Dyrektywą w sprawie charakterystyki energetycznej budynków^[1], począwszy od 31 grudnia 2020 roku, wszystkie nowe obiekty muszą być projektowane jako budynki o niemal zerowym zużyciu energii (tzw. NZEB, czyli nearly zero energy buildings). Poszczególne państwa członkowskie ustalają minimalne wymogi energetyczne w tym zakresie, w ramach swoich krajowych planów. Przykładowo, od 1 stycznia 2021 roku wskaźnik nieodnawialnej energii pierwotnej (EP) dla budynku jednorodzinnego w Polsce nie może przekraczać wartości 70 kWh/(m²rok). Wcześniejsza dopuszczalna wartość tego wskaźnika wynosiła 95 kWh/(m²rok).

We Francji nowe rozporządzenie budowlane (RE2020) nie tylko określa cele dotyczące charakterystyki energetycznej (-30% w porównaniu do poprzedniego rozporządzenia RT2012), ale także wyznacza cele w zakresie rocznej emisji dwutlenku węgla (kgCO₂/m²) oraz procentowego udziału energii odnawialnej. Zasady te z jednej strony zmierzają do odejścia od energetyki opartej na paliwach kopalnych, a z drugiej – do wzmocnienia niezależności energetycznej kraju.  

Aby ograniczyć zużycie energii, wszystkie kraje europejskie muszą ustalić normy i zasady dotyczące emisji dwutlenku węgla, które będą obowiązywać na szczególnie ważnych etapach projektowania i planowania budowy. Projektanci i planiści mają w tym zakresie wiele opcji do wyboru:

• zwiększyć udział materiałów trwałych, czy pochodzenia biologicznego (drewno, glina, wełna, a nawet słoma), które są zazwyczaj dostępne lokalnie;
• zwrócić uwagę na ślad węglowy materiałów najczęściej używanych;
• stosować podejście „od kołyski do kołyski” (C2C), używając technik modułowych, które mogą zredukować ślad środowiskowy nawet o 40% oraz z wyprzedzeniem myśleć o fazie rozbiórki budynku;
• korzystać z technologii BIM w celu zwiększenia wydajności i tworzyć „banki materiałów na przyszłość” (jakie materiały będą dostępne za ok. pięćdziesiąt lat, gdy budynek zostanie rozebrany?);
• wytwarzać energię na miejscu (np. przy użyciu paneli słonecznych, pomp ciepła, sieci cieplnych, itp.).

Pod presją krajowych i europejskich przepisów, takich jak taksonomia, podmioty odpowiadające za przygotowywanie projektów już uwzględniają powyższe kwestie w swoich specyfikacjach. Wzmocni to dodatkowo i tak silny już popyt na zielone aktywa ze strony inwestorów, co oznacza, że podejmowanie powyższych działań to również sposób na wyróżnienie się na tle konkurencji. 

Eksploatacja:

Dekarbonizacja budynków polega przede wszystkim na ograniczeniu zużycia energii netto w ramach eksploatacji nieruchomości. W obiektach już istniejących taki stan można osiągnąć dzięki gruntownej renowacji, odnawialnym źródłom energii, zakupom „zielonej energii”, wydajnym systemom zarządzania oraz przejściu na niskoemisyjne źródła ogrzewania i chłodzenia. Choć efektywność węglowa w znacznej mierze zależy od decyzji podejmowanych na etapie projektowania i planowania budynku, można też zdziałać wiele na innych etapach.

Biorąc pod uwagę cykl życia budynku istotny jest okres eksploatacji obiektu przy założeniu, że jego efektywność energetyczna będzie odpowiednia. Czasami dobrym rozwiązaniem będzie znalezienie innego zastosowania dla istniejącego budynku, bez konieczności przeprowadzania poważniejszego remontu czy adaptacji – takie inicjatywy zmniejszają ślad węglowy związany z procesem budowy i przebudowy.

Znaczący jest również sposób użytkowania budynku. Wiele budynków pełni tylko jedną funkcję (np. biurową lub mieszkaniową), przez co są tylko częściowo wykorzystywane w ciągu doby. Biorąc pod uwagę, że powłoki budynków są dziś coraz lepsze, przekazywanie ciepła lub zimna poprzez inteligentne systemy wentylacyjne, z biur do mieszkań w nocy, mogłoby generować znaczne oszczędności energii.

Jedną z najbardziej dynamicznie rozwijających się gałęzi technologii jest obecnie Internet Rzeczy (IoT). Internet Rzeczy ma potencjał do obniżenia kosztów zużywanej energii poprzez możliwość sterowania oświetleniem i temperaturą w pomieszczeniach, które aktualnie nie są użytkowane. Systemy IoT pozwalają na sterowanie podstawowymi funkcjami budynku przy użyciu telefonu lub tabletu, z dowolnego miejsca. Jednostki centralne można dostosować do potrzeb najemców, tak aby podczas ich pobytu poza obiektem wyłączane były zbędne instalacje, a przed ich przyjazdem na miejsce - uruchamiane. Kluczowym ogniwem w procesie dekarbonizacji są jednak właściciele. To oni podejmują większość decyzji związanych z projektowaniem budynku, jak i z późniejszą jego eksploatacją.  Dlatego tak ważne jest podnoszenie ich umiejętności w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz zwiększanie świadomości i wiedzy z dziedziny dekarbonizacji.

Prace remontowe:

„Tylko 1% budynków przechodzi co roku remont ukierunkowany na poprawę energooszczędności. Z tego względu, aby Europa mogła stać się neutralna pod względem emisji dwutlenku węgla do roku 2050, kluczowe znaczenie ma skuteczność działania.” To zdanie, pochodzące ze strony internetowej UE^[1] poświęconej strategii o nazwie „renovation wave” - fala renowacji, trafnie opisuje skalę całego przedsięwzięcia. Aby osiągnąć cel pośredni, jakim jest zredukowanie emisji o 55% do 2030 roku, Unia Europejska powinna ograniczyć emisję gazów cieplarnianych w budynkach o 60%, ich końcowe zużycie energii o 14%, a zużycie energii na ogrzewanie i chłodzenie o 18%.^[2] Póki co jednak, w Europie nie ma obowiązkowych minimalnych norm charakterystyki energetycznej dla istniejących budynków. Wypełnienie tej luki będzie kluczowe dla realizacji celów unijnych. Niektórzy eksperci uważają, że osiągnięcie maksymalnego rocznego zużycia energii przez budynek w wys. 80 kWh/m²^[3] jest jedynym sposobem na zapewnienie neutralności węglowej do 2050 roku.

Jeśli właściciele nie zastosują holistycznego podejścia do oszczędności energii na początku renowacji (np. uwzględniając jednocześnie pokrycie dachowe i poddasze, wentylację, okna, ogrzewanie i ciepłą wodę, ściany, podłogi oraz szczelność), mogą napotkać wiele trudności.  Przykładowo:

• w budynku mogą pojawić się nowe problemy, gdy pojedyncze szyby w oknach zostaną wymienione na potrójne. W takiej sytuacji, jeżeli nie przebuduje się jednocześnie systemu wentylacyjnego, istnieje ryzyko powstania pleśni, bo przepływ powietrza będzie niewystarczający.
• Jeśli układ grzewczy zostanie wymieniony przed poprawą izolacji cieplnej, system może potem okazać się nieadekwatny, co spowoduje problemy z wydajnością i przyspieszone zużycie całego systemu.

Lista przykładów jest długa. Co więcej, koszt wieloetapowego remontu będzie o wiele wyższy niż koszt jednorazowego projektu renowacyjnego, przy takich samych docelowych wartościach zużycia energii.

Warto też dodać, że niektóre kraje wprowadziły już obowiązek przeprowadzania prac renowacyjnych do swoich przepisów. Francuskie regulacje dotyczące budynków usługowych nakładają obowiązek zmniejszenia zużycia energii o odpowiednio 40, 50 i 60 procent do roku 2030, 2040 i 2050^[4]. Na oficjalne ogłoszenie czeka też kolejny przepis, który zabrania wynajmowania nieruchomości mieszkalnych we Francji od 2025 r., jeśli ich świadectwo charakterystyki energetycznej ma ocenę G^[5].

Polityka publiczna w innych krajach już uwzględnia lub wkrótce będzie uwzględniać te cele, przekładając wolę i założenia unijne na język krajowych przepisów. W międzyczasie jednostki zarządzające aktywami powinny rozpocząć przygotowania do kompletnej i efektywnej strategii renowacji.

Rozbiórki i burzenie obiektów budowlanych:

Mimo, że Dyrektywa ramowa UE w sprawie odpadów stawiała sobie za cel, aby do 2020 roku 70% odpadów budowlanych i rozbiórkowych było poddawanych recyklingowi, obecnie recyklingiem objęte jest tylko około 50% takich odpadów.^[1] Niemniej, niektóre kraje UE opracowały i wdrożyły już rozwiązania pozwalające osiągnąć nawet dziewięćdziesięcioprocentowy poziom recyklingu. W Europie i poza nią istnieje wiele dobrych praktyk, na których można się wzorować.

Do końca 2024 r. Komisja dokona przeglądu celów w zakresie odzysku materiałów, określonych w prawodawstwie UE dotyczącym odpadów budowlanych i rozbiórkowych. Komisja wprowadzi środki mające na celu zwiększenie platform ponownego użycia i recyklingu oraz wspieranie dobrze funkcjonującego rynku wewnętrznego surowców wtórnych. Ponadto, unijna taksonomia już teraz narzuca wymagające standardy dla przedsiębiorstw, które chcą określać swoją działalność budowlaną i remontową mianem działalności „ekologicznej”^[2].

I znowu, gdy tylko poszczególne kraje wdrożą do swojego prawa dyrektywy europejskie, rynek rozpocznie fazę wzrostu. Różne jednostki zaczynają koordynować swoje wysiłki na rynku ponownego wykorzystania i recyklingu. Nawet jeśli niestosowanie się do nowych przepisów nie zawsze skutkuje nałożeniem wysokiej grzywny, to niektóre lokalne zezwolenia urbanistyczne, na przykład pozwolenia na rozbiórkę, mogą i prawdopodobnie będą wymagać inwentaryzacji wszystkich materiałów, które można ponownie wykorzystać lub poddać recyklingowi w krótkim czasie.

Co więcej, niektóre przepisy uznają materiały poddane recyklingowi lub ponownie wykorzystane za neutralne pod względem emisji dwutlenku węgla.^[3]  Będzie to mieć decydujące znaczenie, gdy analiza cyklu życia budynku stanie się obowiązkowa. Innym argumentem przemawiającym za takimi materiałami są również koszty. Jeśli materiały budowlane będą nadal drożeć, podczas gdy jednocześnie ceny materiałów z recyklingu będą spadać ze względu na korzyści skali, wkrótce poziom tych cen się wyrówna.

Z tych powodów firmy budowlane, firmy zarządzające nieruchomościami i aktywami muszą inwestować na tych rynkach już teraz, aby po pierwsze zachować zgodność z istniejącymi i przyszłymi regulacjami, a po drugie, móc z wyprzedzeniem odkryć możliwości, które zadowolą inwestorów i klientów, pozwalając im wyróżnić się na rynku.

Strategia i zarządzanie dekarbonizacją

Jak wspomniano, obiekty budowlane generują dwa rodzaje śladu węglowego: operacyjny i wbudowany.  Ślad operacyjny to emisje bezpośrednio związane z eksploatacją budynku. Wbudowany ślad węglowy wiąże się z produkcją materiałów i produktów budowlanych, transportem i procesami budowlanymi. Dobre praktyki w tym obszarze powinny bazować na zasadach gospodarki obiegu zamkniętego, co  podkreśla wagę decyzji podejmowanych na etapie projektowania i planowania, które dotyczą zarówno nowych, jak i istniejących budynków.

Komisja Europejska potwierdziła, że redukcja emisji gazów cieplarnianych o co najmniej 55% do roku 2030^[1] w stosunku do stanu z roku 1990 jest realistycznym kierunkiem działań, który przyczyni się do osiągnięcia neutralności klimatycznej do roku 2050. Aby zrealizować ten cel, konieczne będą szybsze działania w sektorze budowlanym. Dla przykładu, oficjalny tymczasowy cel dla Niemiec w zakresie redukcji emisji dwutlenku węgla dla budynków został ustalony na poziomie 70 mln ton CO₂ do 2030 roku (obecnie wynosi on 120 mln ton)^[2]. Oznacza to spadek o 5 mln ton dwutlenku węgla rocznie, czyli ponad dwukrotnie więcej niż obecnie. Takie obniżenie wymaga działań w zakresie polityki energetycznej budynków, wyboru technologii i środków efektywnych energetycznie.

Właściwe zarządzanie budynkami w celu łatwiejszego ich utrzymania jest niezwykle ważne w trakcie eksploatacji budynku, ponieważ na tym etapie można zrekompensować wcześniejsze nadwyżki emisji gazów cieplarnianych. Zalecane działania to: wprowadzenie narzędzi, systemów i norm dotyczących charakterystyki energetycznej, które umożliwią ocenę, monitorowanie i zarządzanie energią. Inwestorzy muszą zrozumieć, w jaki sposób identyfikacja i ocena ryzyka związanego z klimatem jest włączana do istniejących procesów zarządzania ryzykiem. Należy uwzględnić wymogi regulacyjne i nowowprowadzane wymagania (np. limity emisji), a także inne istotne wytyczne związane ze zmianami klimatycznymi, takie jak:

• zalecenia TCFD (grupy zadaniowej Task Force on Climate-related Financial Disclosures)^[3] mające na celu ujawnienie możliwych ekspozycji finansowych związanych z emisją gazów cieplarnianych (GHG) głównie w zakresie zużycia energii, a także innych typów ryzyka klimatycznego (np. niedoborów wody czy podatności na ekstremalne zjawiska pogodowe).
• potrzeba pomiaru kluczowych wskaźników biznesowych i prognozowania przyszłych trendów związanych z czynnikami klimatycznymi i energetycznymi (pomagają one wykryć ryzyko znacznych kosztów lub ograniczeń w zakresie danej działalności usługowej).

Dlatego też zobowiązania liderów branży w zakresie sprawozdawczości i redukcji emisji powinny być podejmowane zgodnie z międzynarodowymi standardami i narzędziami, takimi jak Science Based Targets^[4], Carbon Disclosure Project^[5], Net Zero Carbon Building Commitment^[6], inicjatywa GRESB^[7], narzędzie CRREM^[8], czy inicjatywa ACT^[9]i GHG Protocol.

Inwestowanie w nowe technologie ma również zasadnicze znaczenie dla zarządzania ryzykiem przejściowym. Zmiany w popycie i dotowanie środków regulacyjnych dla zrównoważonych inwestycji znacząco wpływają na potencjał zarobkowy inwestorów i odpowiednie zarządzanie ryzykiem. Producenci i dostawcy materiałów budowlanych są również odpowiedzialni za wielkość wbudowanego śladu węglowego^[10]. Powinni oni dążyć do maksymalnego wykorzystania odnawialnych źródeł energii w produkcji i transporcie oraz dostosować swoje modele biznesowe do zasad gospodarki o obiegu zamkniętym. Kolejną kwestią, na którą należy położyć szczególny nacisk, jest komunikacja w zakresie zmian klimatu, która obejmuje edukację, informowanie, ostrzeganie, mobilizowanie oraz inspirowanie. Właściwe rozpoznanie interesariuszy, aktywne zarządzanie i komunikacja mogą zadecydować o sukcesie projektu i przyczynić się do szybkiego pojawienia się nowych rozwiązań.

Rekomendacje dotyczące strategii:

Nie ma co się łudzić, wyścig już się rozpoczął. Unia Europejska ustanowiła nowe zasady i będzie je zaostrzać. Branża nieruchomości powinna dostosować swoją działalność do poniższych zasad, które ukształtują jej przyszłe podejście umożliwiając realizację wielu zrównoważonych celów:

• zachowanie zgodności z przepisami (europejskimi, krajowymi, a nawet lokalnymi);
• wczesne odkrywanie nowych możliwości kontroli kosztów eksploatacji budynków, które dają przewagę nad konkurencją;
• przyciąganie inwestorów, którzy ciągle mają apetyt na zielone aktywa;
• wzmacnianie marki pracodawcy, aby firma nadal była atrakcyjna dla nowych talentów.

Niezależnie od powyższych działań biznesowych, wierzymy, że jeśli firmy są w stanie osiągnąć cel neutralności węglowej, mają obowiązek podejmować działania w tym zakresie. Faktycznie bierzemy udział w wyścigu, ale nie jest to bynajmniej wyścig między konkurującymi jednostkami, ale raczej wyścig z czasem.

W oparciu o obecne doświadczenia we współpracy z klientami z różnych sektorów, w tym z branży budowlanej i nieruchomości, wydaje się oczywiste, że określenie zarówno poziomu ambicji w zakresie dekarbonizacji, jak i konkretnych celów i map drogowych dekarbonizacji jest kluczowym działaniem w szerszym kontekście biznesowym i strategicznym rozwoju i transformacji przedsiębiorstwa. Poziom ambicji klimatycznych oraz oczekiwane tempo dekarbonizacji wpłyną na poziom kosztów, jak również na poziom ryzyka oraz rynek i reputację firm z branży nieruchomości. Podejście strategiczne danego podmiotu w istotny sposób wpłynie na jego przyszłą działalność.

Wiele podmiotów znajduje się „na rozdrożu” – przecież muszą podejmować strategiczne decyzje w obliczu niepewności wahając się (na zasadzie równoważenia ryzyka i zysku) na czym powinny się skupić - na osiąganiu zysków czy łagodzeniu ryzyka związanego z transformacją klimatu i zagrożeniami fizycznymi.

Można wyróżnić dwa główne, podstawowe scenariusze klimatyczne związane z osiąganiem celów dekarbonizacji. Pierwszy z nich to „ścieżka zgodności”, która polega na tym, aby przy najmniejszym możliwym nakładzie pracy i wysiłku dostosować firmę do krajowych planów neutralności i innych obowiązków regulacyjnych w ramach realizacji europejskiego projektu „Net Zero 2050”. Jest też inna opcja: firma może dołączyć do grona prekursorów, którzy szybciej podążają w kierunku neutralności klimatycznej i bardziej cenią sobie dobrą reputację i możliwości rynkowe wynikające ze wspólnego dobra, jakim jest ograniczenie zmian klimatycznych, niż obawiają się ryzyka związanego z ograniczeniami technologicznymi i kosztowymi.

^[1] Renovation wave | Energy, strategy (europa.eu)
^[2] Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków | Energy (europa.eu)
^[3] Energia pierwotna (PE) to energia występująca w przyrodzie, która nie została poddana żadnemu procesowi konwersji przez człowieka.
^[4] Renovation wave | Energy, strategy (europa.eu)
^[5] Renovation wave | Energy, strategy (europa.eu)
^[6] Wartość 80kWh/m² rocznie zaczerpnięto z „BBC Effinergie renovation”. To także cel wskazany we francuskiej ustawie o transformacji energetycznej na rzecz zielonego wzrostu z 2015 roku, jako umożliwiający osiągnięcie neutralności węglowej do 2050 r. we Francji. Jeśli chodzi o Unię Europejską, Komisja dokona w 2021 r. przeglądu dyrektyw w sprawie efektywności energetycznej i charakterystyki energetycznej budynków. Zaproponuje wprowadzenie obowiązku posiadania świadectw charakterystyki energetycznej oraz stopniowe wprowadzenie obowiązkowych minimalnych norm charakterystyki energetycznej dla istniejących budynków. Zaproponuje również rozszerzenie wymogów dotyczących renowacji budynków na wszystkie szczeble administracji publicznej. W ocenach skutków towarzyszących tym zmianom legislacyjnym rozważone zostaną różne opcje pod względem poziomu, zakresu i harmonogramu wprowadzenia tych wymogów.
^[7] Rozporządzenie wykonawcze do francuskiej ustawy ELAN z dnia 16 października 2018 r.
^[8] Świadectwo charakterystyki energetycznej przydziela budynek do danej klasy efektywności energetycznej w skali od A do G. Budynek klasy A charakteryzuje się niskim zużyciem energii, natomiast klasa G cechuje budynek o wysokim zużyciu energatycznym.
^[9] Protokół dot. odpadów z budowy i rozbiórki
^[10] Na dzień dzisiejszy opublikowano tylko dwa z sześciu załączników dotyczących celów środowiskowych (łagodzenie skutków zmian klimatu (p166) i adaptacja do zmian klimatu (p236)). Cztery pozostałe (zasoby wodne i morskie, przejście na gospodarkę o obiegu zamknietym, zapobieganie zanieczyszczeniom i ich kontrola, ochrona i odbudowa różnorodności biologicznej i ekosystemów) zostaną wkrótce ogłoszone, ale kryteria (znaczący wkład i zasada "DNSH") są znamienne.
^[11] np. RE2020 we Francji
^[12] State of the Union: Q & A on the 2030 Climate Target Plan (europa.eu)
^[13] https://www.dbresearch.com/servlet/reweb2.ReWEB;REWEBJSESSIONID=5C507B415DE7AF8E6AB4019D4BBCB1B1?rwsite=RPS_EN-PROD&rwobj=ReDisplay.Start.class&document=PROD0000000000517541
^[14] FINAL-TCFD-Annex-Amended-121517.pdf (bbhub.io)
^[15] Ambitious corporate climate action - Science Based Targets
^[16] Home - CDP
^[17] The Net Zero Carbon Buildings Commitment | World Green Building Council (worldgbc.org)
^[18] GRESB | The Global ESG Benchmark for Real Assets | ESG Real Estate | ESG Infrastructure – The ESG Benchmark for Real Assets
^[19] CRREM - Make decarbonisation measurable & Manage Carbon Risk
^[20] https://actinitiative.org/
^[21] Wbudowany ślad węglowy wiąże się z materiałami i procesami budowlanymi w cyklu życia budynku.