Jaką stawkę podatku od nieruchomości zastosować w przypadku domu letniskowego?

Opodatkowanie domów letniskowych może budzić wątpliwości interpretacyjne. Zagadnienie to jest od wielu lat przedmiotem orzecznictwa, które w tym zakresie nie jest jednolite. Warto przyjrzeć mu się bliżej, ponieważ to właśnie od kwalifikacji budynku zależy jaką stawkę podatku będzie musiał zapłacić podatnik. Jest to istotne, bowiem stawki te znacząco się od siebie różnią - stawka dla budynków mieszkalnych jest stawką preferencyjną, dużo niższą od stawki dla budynków pozostałych.

Wiążący charakter ewidencji gruntów i budynków

Najnowsze orzecznictwo wskazuje, że to właśnie ewidencja gruntów i budynków ma decydujące znaczenie i wiążący charakter. Przyjmuje się, że dane wynikające z ewidencji, w szczególności w przypadku wymiaru podatku od nieruchomości, mają dla organu podatkowego charakter wiążący i nie mogą być przezeń samodzielnie korygowane w ramach postępowania podatkowego, bez zmiany tych wpisów w ewidencji gruntów. Co za tym idzie, organy podatkowe nie są zobowiązane do przeprowadzenia postępowania dowodowego zmierzającego do ustalenia i wykazania okoliczności związanych z faktycznym sposobem użytkowania budynku, czyli czy budynek służył do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

Dotychczas w orzecznictwie prezentowano stanowisko, zgodnie z którym decydujące znaczenie mają parametry techniczne i faktyczny sposób korzystania z obiektu (sposób użytkowania budynku), nie zaś jego oznaczenie w ewidencji. Zgodnie z takim poglądem do opodatkowania domu letniskowego jako budynku mieszkalnego wystarczyłoby, żeby służył on celom mieszkaniowym. Kwalifikacja budynku dokonywana byłaby ze względu na sposób wykorzystywania (zob. np. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 28 lutego 2017 r. sygn. akt I SA/Gd 1383/16 oraz wyrok NSA z dnia 24 sierpnia 2017 r. sygn. akt II FSK 950/17). W praktyce za każdym razem gmina musiałaby dokładnie zbadać wszystkie okoliczności sprawy, aby stwierdzić jaką funkcje spełnia budynek i zastosować właściwą stawkę podatku.

Z powyższym poglądem zdecydowanie nie zgodził się NSA w omawianym wyroku, który podkreślił, że organy podatkowe nie powinny, niezależnie od zapisów ewidencji gruntów i budynków, opierać się na ustalonej przez siebie funkcji budynku letniskowego.

Oznacza to, że nawet jeżeli domek letniskowy jest faktycznie wykorzystywany jako budynek mieszkalny, to aby opodatkować go niższą stawką podatku konieczna będzie zmiana zapisów w ewidencji gruntów i budynków (dokonana przez uprawniony do tego organ).

Dom letniskowy: Co w przypadku, gdy klasyfikacja nie wynika z ewidencji gruntów i budynków?

W praktyce może zdarzyć się również sytuacja, w której budynek nie został ujęty w ewidencji gruntów i budynków. Rozwiązanie takiej sytuacji zostało zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 2020 r. sygn. akt II FSK 717/18, w którym NSA podniósł, że w przypadku kiedy klasyfikacja budynku nie wynika z ewidencji, różnicowanie budynków mieszkalnych od budynków letniskowych winno opierać się na ich dokumentacji architektoniczno-budowlanej - w tym decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, projektach budowlanych, decyzjach o pozwoleniu na budowę, czy też decyzjach o dopuszczeniu budynku do użytkowania. Należy wskazać więc, że za kryterium różnicujące powinny być uważane dane o charakterze obiektywnym, ewidencyjne lub pozaewidencyjne, a nie możliwość i stopień zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Stawki podatku

W związku z powyższym wysokość stawki w podatku od nieruchomości jest uzależniona od kwalifikacji budynku oraz oczywiście od stawek przyjętych w danej gminie. W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych wyznaczone są maksymalne stawki - stawka dla budynków pozostałych wynosi 8,05 zł od 1 m² powierzchni użytkowej, natomiast dla budynków mieszkalnych 0,81 zł od 1 m² powierzchni użytkowej. Zatem w przypadku gdy budynek jest użytkowany jako mieszkalny, ale w ewidencji gruntów i budynków został opisany jako "dom letniskowy" (główna funkcja), to trzeba zapłacić prawie 10-krotnie wyższy podatek (stawka dla budynków pozostałych) niż za budynek oznaczony jako mieszkalny (stawka dla budynków mieszkalnych).

Ugruntowanie się poglądu, w którym wyłączne znaczenie ma ewidencja gruntów i budynków może spowodować, że podatnicy zapłacą dużo wyższy podatek od domów letniskowych, których przeznaczenie nie jest takie samo jak na początku, czyli np. zmieniło się z rekreacyjnego na mieszkalne. Każdy kto zamieszkał na stałe w daczy za miastem powinien zatem zadbać o to, by fakt ten odnotować w ewidencji.

Współautorka:

Anna Pazurkiewicz, Dział Doradztwa Podatkowego