Tarcza antykryzysowa a umowy najmu powierzchni handlowej

Artykuł

Tarcza antykryzysowa a umowy najmu powierzchni handlowej

Tzw. tarcza antykryzysowa wprowadza w dodawanym do specustawy COVID-19 artykule 15ze, rozwiązanie polegające na czasowym wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron umów najmu. Dotyczy to obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności handlowej. Rozwiązanie to jest efektem rządowej autopoprawki do pierwotnego projektu tarczy, który przewidywał obniżenie o 90% czynszu najmu w tych obiektach na okres trwania ograniczeń epidemicznych.

Wygaśnięcie ma nastąpić ze skutkiem wstecznym - od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności (co nastąpiło 14 marca 2020 r.).

W uzasadnieniu ustawy wskazano, że wobec wprowadzonych restrykcji w działalności w centrach handlowych umowy najmu albo inne umowy o korzystanie z powierzchni w tych galeriach powinny zostać czasowo wygaszone, aby najemcy i wynajmujący nie byli zobowiązani do wzajemnych świadczeń, generujących dla obu stron koszty w tym okresie.

Z ustępu 2 uchwalonego przepisu wynika, że po zniesieniu restrykcji w prowadzeniu działalności najemca będzie zobowiązany do złożenia wynajmującemu oświadczenia o przedłużeniu okresu obowiązywania umowy najmu o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy – na warunkach określonych w umowie. Jeżeli najemca nie złoży takiego oświadczenia w ciągu 3 miesięcy od ustania restrykcji, wówczas, jak się wydaje (i jak wynika z uzasadnienia projektu), uważać się będzie, że nie doszło do czasowego wygaszenia umowy.

Oznaczałoby to, że po zniesieniu ograniczeń w działalności centrów handlowych umowy najmu zaczną ponownie obowiązywać na dotychczasowych zasadach. Jednocześnie rozpocznie bieg termin do złożenia przez najemcę oferty, o której mowa w ust. 2 wprowadzanego przepisu. W zależności od złożenia przez najemcę oświadczenia, okres ich obowiązywania ulegnie przedłużeniu lub nie. W tym ostatnim przypadku powstanie pytanie o ocenę wzajemnych roszczeń stron za okres obowiązywania zakazu działalności.

Czasowe wygaśnięcie zobowiązań umownych, które dodatkowo następnie może zostać uznane za niebyłe, to konstrukcja dotychczas nieznana prawu zobowiązań. Przepis od momentu zgłoszenia rządowej autopoprawki wzbudził ogromne wątpliwości wśród praktyków.

Pojawiające się pytania dotyczą m.in. samego zakresu zastosowania przepisu (czy dotyczy on najemców, którzy mogą i nadal prowadzą działalność handlową?).

Nie jest jasne, czy wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron powoduję utratę przez najemcę tytułu do zajmowania i korzystania z lokalu, co z kolei rodzi pytanie o ewentualne roszczenia wynajmującego związane z udostępnianiem lokalu w okresie epidemii i utrzymaniem centrum handlowego oraz o możliwość dochodzenia przez wynajmującego zwrotu odpowiedniej części kosztów funkcjonowania centrum w okresie obowiązywania restrykcji (media, ochrona, administracja).

Niejasne jest także znaczenie odwołania do przepisów Kodeksu cywilnego w ust. 4 przepisu (mowa jest o przepisach Kodeksu cywilnego regulujących stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej). Kodeks cywilny nie zawiera przepisów wyraźnie odwołujących się do stanów ograniczenia działalności gospodarczej. Możliwe zatem, że chodzi o np. dopuszczenie wszelkich przepisów, które odwołują się do niemożliwości świadczenia (np. art. 495 KC) czy świadczenia usług bez umowy (co mogłoby dotyczyć okresu zawieszenia wzajemnych zobowiązań stron przewidzianego w omawianym przepisie).

Co do oferty przedłużenia okresu najmu, która ma zostać złożona przez najemcę po upływie okresu zakazu, wątpliwości może budzić możliwość nieprzyjęcia oferty przez wynajmującego i jego ewentualnych skutków.

Poza opisanym powyżej rozwiązaniem dot. czasowego wygaśnięcia umów najmu w galeriach handlowych ustawa wprowadza także m.in.:

  1. Przedłużenie umów najmu lokali wygasających po wejściu w życie ustawy a przed 30 czerwca 2020 r. – do dnia 30 czerwca 2020 r., na dotychczasowych warunkach, na podstawie jednostronnego oświadczenia najemcy.
  2. Wyłączenie możliwości wypowiedzenia umów najmu przez wynajmującego do dnia 30 czerwca 2020 r. (za wyjątkiem przypadków ściśle określonych w ustawie).

Jesteśmy do Państwa dyspozycji w zakresie wypracowania odpowiedniego spójnego podejścia do nowych przepisów. Analizujemy obecnie szczegółowo ich treść i obserwujemy reakcje rynku.  

Nawigator prawny

Nadzwyczajne uwarunkowania wymagają niezwłocznego podejmowania decyzji. W obliczu zagrożenia tylko dobrze przygotowane firmy będą w stanie zapewnić odpowiednią ochronę prawną i ciągłość swojego biznesu. 

Dowiedz się więcej

Więcej informacji: Combating COVID-19 with resilience

to activtae fullwidth component . Do not delete! This box/component contains JavaScript that is needed on this page. This message will not be visible when page is activated.

Cykl webcastów: Tarcza antykryzysowa


Tarcza antykryzysowa - Rządowe drogowskazy dla przedsiębiorców w obliczu pandemii

> Odsłuchaj nagranie

Tarcza antykryzysowa - Wpływ COVID-19 na inwestorów działających w ramach Polskiej Strefy Inwestycji i SSE

> Odsłuchaj nagranie

Tarcza antykryzysowa - Nowe możliwości finansowego wsparcia dla pracodawców w walce z COVID-19

> Odsłuchaj nagranie

Masz pytania lub wątpliwości?
Chcesz dowiedzieć się więcej?

Napisz do nas
Czy ta strona była pomocna?