ESG Real Estate Insights 2021

Artykuł

Zarządzanie danymi ESG w branży nieruchomości

ESG – kolejne wyzwanie związane z zarządzaniem danymi w branży nieruchomości?

Aspekty ESG są coraz istotniejsze dla firm z sektora nieruchomości, co sprawia, że zarządzanie danymi również nabiera większego znaczenia. Stworzenie jednolitego podejścia i systemu zbierania danych, a także zdefiniowanie kluczowych wskaźników w obszarze ESG to kwestie, których nie powinno się odkładać na później.

Biorąc pod uwagę, że zarówno inwestorzy jak i organy regulacyjne domagają się bardziej szczegółowych ujawnień w obszarze zrównoważonego rozwoju, wszystkie podmioty zarządzające inwestycjami na rynku nieruchomości - począwszy od deweloperów i funduszy inwestycyjnych, po REITy (Real Estate Investment Trusts) i  zarządców  nieruchomości - muszą poświęcić większą uwagę kwestiom zarządzania danymi. Na pewno będzie to wiązać się z koniecznością ustalenia jednolitego podejścia do systemu zbierania danych i określenia istotnych aspektów ESG, aby ustandaryzować sprawozdawczość w tym zakresie i uczynić ją jak najbardziej przejrzystą. Przede wszystkim należy skoncentrować się na trzech kluczowych wyzwaniach, tzn. na: złożonym (zarówno pod względem struktury, jak i jurysdykcji) charakterze platform inwestowania w nieruchomości, dojrzałości w zarządzaniu danymi oraz potrzebie wypracowania solidnych rozwiązań technologicznych.

 

Złożony charakter platform inwestowania na rynku nieruchomości

Strategie inwestowania w sektorze nieruchomości są bardziej złożone niż klasy aktywów, jak np. aktywa zarządzane przez fundusze typu private equity, które mają o wiele prostsze struktury. Różnorodność warstw i jurysdykcji oraz podmiotów występujących w ramach platform inwestowania w nieruchomości stanowi poważne utrudnienie przy pozyskiwaniu danych środowiskowych, społecznych i dotyczących ładu korporacyjnego (ESG) dla celów sprawozdawczych.

Aktywa nieruchomościowe, podmioty i wyspecjalizowane jednostki mają swoje siedziby w różnych jurysdykcjach, podmioty dominujące, spółki deweloperskie, dlatego też spółki typu joint venture i inne podlegają różnym regulacjom i różnym standardom.

Takie „rozwarstwienie” i różnorodność potęgują wyzwania, przed którymi stoją fundusze inwestycyjne podlegające obowiązkom sprawozdawczym w zakresie ESG. Zbieranie niezbędnych informacji nie jest jedyną trudnością, z jaką muszą się one zmierzyć - harmonizacja i agregacja danych wydaje się zgoła większym wyzwaniem.

 

Zbieranie danych

Jednym z problemów, jakich przysparza konieczność gromadzenia danych na potrzeby raportowania ESG jest zróżnicowanie aktywów (nieruchomości handlowe, mieszkaniowe, logistyczne, biurowe, itp.) oraz fakt, że aktywa te korzystają z różnych systemów zarządzania danymi. Ważną kwestią jest dostępność zautomatyzowanych narzędzi do zbierania danych i raportowania. Niektóre biura są wyposażone w systemy służące do pomiaru i monitorowania zużycia energii i innych mediów. Gdy taki system zostanie zintegrowany z oprogramowaniem do zarządzania obiektami lub budynkami, firma ma możliwość oceny wskaźników ESG, zwłaszcza w zakresie wpływu na środowisko. Inne nieruchomości, szczególnie te z sektora logistycznego, mogą używać odmiennych narzędzi IT i korzystać z układów pomiarowych tylko w nowo budowanych obiektach lub nie być w stanie wykorzystać zaawansowanych technik czy zbierać danych z taką samą częstotliwością, o takim samym poziomie szczegółowości czy według tego samego schematu.

Poziom szczegółowości danych wymagany do obliczenia kluczowych wskaźników skuteczności w obszarze ESG to dodatkowe wyzwanie.  Przykładowo, zbieranie danych na poziomie obiektów, gdzie dane te dotyczą poszczególnych najemców jest bardziej wymagające niż zbieranie danych ogólnych dla danej nieruchomości, bez informacji na temat indywidualnych najemców.  Zapewnienie spójności kluczowych wskaźników ESG prawdopodobnie będzie też wymagać pozyskania danych o takim samym stopniu szczegółowości w ramach całego portfela nieruchomości.

Dysproporcje między wskaźnikami środowiskowymi, społecznymi i dotyczącymi ładu korporacyjnego (ESG) to kolejne wyzwanie. Według niedawno przeprowadzonej analizy wewnętrznej Deloitte, 45% danych zbieranych i raportowanych przez firmy zarządzające funduszami inwestującymi w nieruchomości dotyczy wskaźników środowiskowych, 37% - społecznych, a 18% - ładu korporacyjnego. Dane środowiskowe, na przykład te dotyczące emisji dwutlenku węgla, są mierzalne, co znacznie ułatwia ich gromadzenie i raportowanie.   Natomiast wskaźniki społeczne i ładu korporacyjnego, takie jak rozwiązania przyjęte w obszarze zarządzania ryzykiem, zapewnienie zgodności, przestrzeganie praw człowieka, są w większym stopniu jakościowe i deklaratywne - w konsekwencji, trudniej je monitorować.

Innymi czynnikami, które mogą komplikować proces gromadzenia danych, są te związane z krajem pochodzenia i jurysdykcją uczestników łańcucha dostaw – dotyczy to zarówno samych nieruchomości, kontrahentów związanych z obsługą czy korzystaniem z tych nieruchomości (tj. zarządców nieruchomości, agentów, dostawców, wykonawców, najemców, itp.), jak i jednostek zarządzających aktywami i portfelem, inwestorów/partnerów czy narzędzi inwestycyjnych. Różnice w wymaganiach w zakresie ujawniania informacji, przepisach (np. prawach dostępu i wykorzystania danych) oraz bezpieczeństwa danych, jakie występują między jurysdykcjami mogą ograniczać dostęp do informacji i ich przepływ. Ma to szczególne znaczenie w przypadku, gdy raportowanie ESG wymaga podania informacji o najemcach i innych danych osobowych. Określenie standardów danych, np. wzorów pomiaru i oceny, również będzie wymagało szczególnej uwagi. Nie można też zapominać o barierach językowych, które mogą utrudnić komunikację i zrozumienie w sytuacjach, gdy dane są przekazywanie z kraju do kraju. 

Złożona struktura inwestycyjna i podmioty zaangażowane na każdym z jej poziomów będą miały wpływ na gromadzenie danych ESG. Poszczególni interesariusze mogą korzystać z różnych platform technicznych do gromadzenia, rejestrowania i monitorowania danych. Przy integracji na poziomie portfela i platformy inwestycyjnej, różnice w stopniu szczegółowości danych czy odmienne szablony raportowania mogą stwarzać problemy. Z perspektywy podmiotów typu REIM, zasadnicze znaczenie ma określenie standardów gromadzenia danych, które pomogą im i jednostkom obsługującym ich nieruchomości ujednolicić i usprawnić ten proces. Takie działania będą również kluczowe, aby sprostać kolejnemu wyzwaniu, jakim jest harmonizacja i agregacja danych.

 

Harmonizacja i agregacja danych

Gdy firmie zarządzającej funduszami inwestującymi w nieruchomości uda się już zebrać dane ze wszystkich istotnych warstw platformy inwestycyjnej, kolej stawić czoła drugiemu wyzwaniu, jakim jest harmonizacja i agregacja tych danych.

Agregacja i harmonizacja danych jakościowych i ilościowych jest z natury rzeczy złożonym procesem. Większość danych ESG ma charakter niefinansowy i w niektórych przypadkach - zwłaszcza jeśli chodzi o wskaźniki dotyczące kwestii społecznych i ładu korporacyjnego - mogą to być informacje bardziej jakościowe niż ilościowe, co utrudnia wyciąganie konkretnych wniosków na potrzeby procesu decyzyjnego.

Ze względu na stosowanie odmiennych metod obliczeniowych, mierników i wskaźników, trzeba wprowadzić system umożliwiający ustandaryzowanie surowych danych zebranych z różnych krajów i różnych aktywów, tak, aby przystawały one do jednolitego modelu danych i aby można było określić na ich podstawie kluczowe wskaźniki ESG.  Będzie to kolejny zestaw informacji, którymi podmioty typu REIM muszą się zająć, kolejne zadanie oprócz wykonywanych już przez nie obowiązków związanych z dostosowaniem, monitorowaniem i walidacją danych zbieranych do innych celów.

Firmy zarządzające funduszami inwestującymi w nieruchomości muszą też umiejętnie przekładać kluczowe wskaźniki efektywności ESG na poziom aktywów, aby móc określić wpływ lub wagę każdego składnika aktywów dla portfela jako całości.  Tym ważniejsza wydaje się więc możliwość śledzenia poszczególnych elementów zagregowanych punktów danych i zapewnienia użytkownikom możliwości poruszania się w górę i w dół struktury inwestycyjnej na poziomie aktywów, portfela i platformy inwestycyjnej.

 

Rozwiązania i możliwości na przyszłość

Fundusze inwestujące w nieruchomości mogą korzystać z nowoczesnych narzędzi, aby sprostać wyzwaniom związanym z zarządzaniem danymi na potrzeby raportowania ESG.

Na rynku dostępne są specjalistyczne rozwiązania opracowane w celu gromadzenia danych ESG. Większość z nich to oparte na chmurze programy bazujące na szablonach zaprojektowanych specjalnie dla potrzeb zbierania danych ESG w sektorze nieruchomości. Programy te wykonują też podstawowe funkcje kontroli jakości i normalizują dane w oparciu o określony model danych.

Istnieją również rozwiązania kierowane do podmiotów o większych wymaganiach - np. narzędzia do monitorowania portfela oferujące specjalne moduły do zarządzania danymi ESG. Tego typu oprogramowanie pomaga w gromadzeniu danych ESG i ich raportowaniu z wykorzystaniem standardowych zestawów danych i pulpitów nawigacyjnych, które mogą być dostosowane do indywidualnych potrzeb.

Oprócz rozwiązań software'owych, obserwujemy również, że firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami zaczynają oferować specjalistyczne usługi zarządzania danymi w zakresie wskaźników ESG.

Wciąż pojawiają się nowe rozwiązania techniczne i usługi zarządzania danymi. W nadchodzących latach, w miarę zmian w sprawozdawczości ESG, rynek prawdopodobnie dalej się rozwinie. Powstaną kolejne innowacyjne systemy, ponieważ firmy obsługujące aktywa i twórcy nowych technik będą starać się odpowiedzieć na rosnące zapotrzebowanie na kompleksowe narzędzia raportowania ESG w sektorze inwestycji w nieruchomości. 

Zarządzanie danymi ESG w branży nieruchomości
Czy ta strona była pomocna?