Zarządzanie inwestycjami na rynku nieruchomości w kontekście ESG

Zważywszy, że zapewnienie zgodności z przepisami jest priorytetem najwyższej wagi, niektóre firmy angażują się dziś przede wszystkim w działania na rzecz spełnienia wymogów regulacyjnych. Jednak zazwyczaj wcale nie polega to na włączaniu potencjału ESG do długoterminowej strategii organizacji, ale raczej sprowadza się do wypełnienia nowych wymogów poprzez minimalne możliwe zmiany i reaktywne działania. Niezależnie od tych wysiłków, jedno jest pewne: jednostki typu REIM muszą działać już teraz, aby stworzyć solidne podstawy na przyszłość. Gdy firma uświadomi sobie tę konieczność, pierwszym krokiem powinno być wyznaczenie poziomu ambicji w sferze ESG. Choć te pytania wykraczają daleko poza względy regulacyjne, jednostka zarządzająca funduszami inwestującymi w nieruchomości będzie musiała określić czy i w jakim stopniu zamierza włączyć kryteria ESG do swojego łańcucha wartości.

Aby zrealizować postanowienia Porozumienia Paryskiego, globalna średnia energochłonność budynków na metr kwadratowy powinna zmniejszyć się o co najmniej 30% do 2030 roku¹. To ambitny cel i ogromne przedsięwzięcie, dlatego branża nieruchomości znajduje się dziś w centrum uwagi polityków i organów regulacyjnych.

Oprócz zaostrzonych przepisów budowlanych (takich jak, np. dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków), podmioty typu REIM podlegają rozszerzonym obowiązkom informacyjnym wprowadzonym rozporządzeniem w sprawie ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych (SFDR) oraz wynikającym z taksonomii UE (zob. również artykuł ESG RE Insights nr 1). Wymuszając większą przejrzystość i ustalając kryteria powszechnie obowiązującej definicji zrównoważonej środowiskowo działalności, powyższe regulacje przyczyniają się do zwiększenia porównywalności produktów inwestycyjnych, tym samym wyznaczając nowe standardy branżowe do których podmioty typu REIM muszą dostosować swoją działalność.

Jednak nie tylko regulacje prawne motywują przedstawicieli branży do zmiany strategii na bardziej zrównoważone i przejrzyste. Przeprowadzone dwa lata temu przez UNEP FI, Brentall Kennedy & REALPAC badanie 44 instytucji zarządzających funduszami, jednostek zarządzających aktywami i spółek rynku wynajmu nieruchomości (tzw. REITów), które łącznie zarządzały w tym czasie aktywami o wartości ponad biliona USD, wykazało, że 83% respondentów spotkało się ze zwiększonym zainteresowaniem ze strony inwestorów wynikami ich firmy w obszarze zrównoważonego rozwoju². Od tamtej pory tendencje w tym zakresie stale przybierają na sile. Można zatem oczekiwać, że liczba produktów promujących aspekty ESG lub produktów przyjaznych środowisku wzrośnie, a zrównoważone strategie staną się jeszcze powszechniejsze, podczas gdy fundusze konwencjonalne znajdą się pod presją, w miarę coraz szerszej oferty funduszy proekologicznych.

Jedno jest pewne: aby uwzględnić zmiany na rynku, firmy zarządzające funduszami inwestującymi w nieruchomości muszą wyznaczyć i wdrożyć zrównoważoną strategię, która będzie stanowić solidną podstawę dla ich przyszłej działalności - w przeciwnym razie istnieje ryzyko utraty reputacji i spadku zainteresowania wśród inwestorów. Nie oznacza to, że jednostki typu REIM powinny skupiać się wyłącznie na produktach promujących standardy ESG. Niemniej, specjaliści inwestycyjni muszą mieć jasny obraz sytuacji oraz świadomość, w jakim stopniu chcą wdrażać standardy ESG w swoich produktach, aktywach i w organizacji.

Można dziś zaobserwować, że wiele firm zarządzających funduszami inwestującymi w nieruchomości chce, aby na rynku postrzegano je jako „graczy ESG". W niektórych przypadkach jest to podyktowane ambicją oznaczania produktów jako „zielone" (np. zgodnie z art. 8 lub 9 SFDR), choć działaniom w tym zakresie często brak jasnego, długoterminowego programu na skalę całej organizacji. W sytuacji, gdy najważniejszym priorytetem jest zachowanie zgodności z przepisami, czasem traci się z oczu istotę operacjonalizacji długoterminowej strategii. Można odnieść wrażenie, że niektórzy gracze branżowi poświęcają dużą część swoich wysiłków na „gaszenie pożarów” spowodowanych nowymi wymogami regulacyjnymi wypierając przy tym jak ważny jest ten temat w perspektywie długoterminowej.

Wyznaczenie strategii ESG z uwzględnieniem poziomu ambicji organizacji

W tej sytuacji najważniejsze jest określenie strategii ESG na poziomie spółki, produktu, aktywów i danych. Najpierw należy wyznaczyć indywidualny poziom ambicji w sferze ESG, tzn. jednostka zarządzająca funduszami inwestującymi w nieruchomości musi wskazać czy i w jakim stopniu zamierza włączyć kryteria ESG do swojego łańcucha wartości. Na tym etapie trzeba odpowiedzieć na następujące zasadnicze pytania:

1. Czy REIM chce zarządzać produktami ESG lub je sprzedawać?
2. Czy REIM chce działać wyłącznie jako podmiot stosujący znane na rynku rozwiązania, czy też aspiruje do roli pioniera?

Stworzenie podstaw dla realizacji strategii

Gdy powyższe kwestie zostaną już wyjaśnione, trzeba opracować strategię ESG stosownie do wybranego poziomu ambicji. Oznacza to między innymi określenie konkretnych działań, jakie należy podjąć w ramach całego łańcucha wartości. Firmy, które nie chcą koncentrować się na zarządzaniu produktami ESG lub na sprzedaży takich produktów, muszą jedynie spełnić pewne wymogi regulacyjne (np. dotyczące ujawniania informacji zgodnie z SFDR). Natomiast gracze, którzy pragną, aby produkty zrównoważone stanowiły podstawę ich działalności (zarówno ci stosujący sprawdzone rozwiązania jak i pionierzy wytyczający nowe ścieżki), powinni już teraz rozważyć podjęcie działań wykraczających poza kwestie zachowania zgodności z przepisami. Następnie, określone w ten sposób działania należy uszeregować pod względem ważności, powiązać je z realistycznym harmonogramem i przypisać do konkretnych zasobów. Na koniec zostaje opracowanie modelu zarządzania, który umożliwi pomiar wyników przedsięwzięcia, w trakcie i po wdrożeniu.

Podsumowując, dzięki opracowaniu i wdrożeniu konkretnej strategii ESG, firma zarządzająca funduszami inwestującymi w nieruchomości stworzy fundament, który pozwoli jej sprostać przyszłym wymaganiom oraz zdobyć przewagę konkurencyjną. Nietrudno przewidzieć, że atrakcyjność jednostek posiadających dla różnych interesariuszy: od pracowników po inwestorów i najemców dojrzałą z perspektywy praktyk ESG organizację, powinna rosnąć. Dlatego też, poruszając się w gąszczu standardów i wymogów ESG, nie można skupiać się wyłącznie na zachowaniu zgodności z przepisami kosztem utraty szerszej perspektywy i budowania organizacji na miarę przyszłości.