Podatek od biur i galerii handlowych

W dniu 4 października 2017 r. Projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej „Projekt”) został przedłożony Marszałkowi Sejmu. Uchwalanie Projektu w obecnym kształcie może istotnie zwiększyć obciążenia podatkowe wielu podmiotów działających w branży nieruchomości.

Na czym polega nowy podatek?

Przedmiotem opodatkowania PoNK będą budynki biurowe lub handlowo-usługowe (np. centra handlowe, samodzielne sklepy i butiki) w rozumieniu Klasyfikacji Środków Trwałych, których wartość początkowa (niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne) przekracza 10.000.000 PLN. Postawę opodatkowania ma stanowić nadwyżka wartości początkowej ponad wskazaną wyżej kwotę progową (przykładowo: budynek biurowy o wartości początkowej wynoszącej 50.000.000 PLN będzie opodatkowany od 40.000.000 PLN). Projekt w obecnym kształcie przewiduje stawkę opodatkowania w wysokości 0,035% podstawy opodatkowania miesięcznie (0,42% rocznie).

Bazując na podanym wyżej przykładzie PoNK od budynku biurowego o wartości początkowej wynoszącej 50.000.000 PLN wyniósłby w skali roku 168.000 PLN.

Konstrukcja PoNK jest zatem stosunkowo prosta i zasadniczo nie przewiduje zwolnień z opodatkowania, z dwoma wyjątkami: opodatkowaniu nie podlegałyby nieruchomości całkowicie zamortyzowane lub wykorzystywane na własne potrzeby podatnika. W konsekwencji nowego podatku generalnie nie powinni obawiać się przedsiębiorcy działający w branży produkcyjnej – zgodnie z projektem ustawy część biurowa zakładu przemysłowego nie powinna podlegać opodatkowaniu o ile nie jest podnajmowana innemu przedsiębiorcy. Kosztu podatku nie powinni ponieść również przedsiębiorcy z branży usługowej działający we własnych lokalach biurowych lub handlowo-usługowych.

Istotne jest także, że Projekt przewiduje możliwość odliczenia PoNK od podatku dochodowego obliczonego na zasadach ogólnych. W praktyce oznacza to, że PoNK zasadniczo nie powinien obciążyć nieruchomości, których właściciele wykazują dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. 

Problem pustostanów

Konstrukcja PoNK oznacza jednak, że dotknie on właścicieli nieruchomości, które z różnych względów przynoszą stratę (np. wynikającą z krótko lub długotrwałego braku najemcy na powierzchnie handlowe lub biurowe). W konsekwencji dla tego rodzaju podmiotów wzrosną stałe koszty prowadzenia działalności. Oprócz kosztów administracyjnych związanych z utrzymaniem budynku, podatku od nieruchomości (ok. 22 PLN od m2 budynku, nawet pustego) właściciele budynków niewynajętych zostaną obciążeni całkowicie nowym podatkiem. Przykład rynku nieruchomości biurowych w Warszawie udowadnia natomiast, że takie sytuacje nie należą do rzadkości. Szacuje się, że w stolicy odsetek niewynajmowanych powierzchni biurowych sięga ok. 14%, co przekłada się na kilkaset tys. m2 pustostanów. Podobnie sytuacja wygląda w innych większych miastach w Polsce.

PoNK prawdopodobnie wejdzie w życie od 1 stycznia 2018 r. Dla branży pozostaje zatem niewiele czasu na przygotowanie się na nowe obciążenie. Wydaje się, że warto zweryfikować poprawność ustalenia (z punktu widzenia ustaw o podatkach dochodowych) wartości początkowej (tj. podstawy podatkowania) budynków. W przypadku niewynajmowanych budynków warto także zweryfikować rozliczenia z tytułu podatku od nieruchomości i ustalić czy nie dochodzi do nadpłacania podatku, co prowadzi do zawyżenia kosztów utrzymania posiadanego majątku.