Q&A: Podatek od nieruchomości – przygotuj się na kontrolę

Podczas webinaru "Podatek od nieruchomości – przygotuj się na kontrolę!" pojawiło się wiele pytań od uczestników. Aby ułatwić Państwu przygotowanie się do ewentualnej kontroli w zakresie RET, a także wyjaśnić najczęściej pojawiające się wątpliwości, przygotowaliśmy odpowiedzi na wybrane pytania.

Podstawą opodatkowania budynków na potrzeby podatku od nieruchomości jest ich rzeczywista powierzchnia użytkowa, mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Ustalając podstawę opodatkowania budynków podatnik nie ma obowiązku sięgania np. do dokumentacji projektowej (chociaż może ona być oczywiście pomocna przy dokonywaniu pomiarów). Formalnie wiążąca na gruncie podatku od nieruchomości nie jest również powierzchnia budynku wykazana w urzędowej ewidencji budynków, choć w orzecznictwie sądów administracyjnych coraz częściej przypisuje się jej znaczącą moc dowodową.

W przypadku gdy podatnik posiada stare budynki, dla których nie można odszukać dokumentacji projektowej, często jedynym źródłem wiedzy o powierzchni użytkowej są dane z deklaracji na podatek od nieruchomości. Kontrolujący nie mogą żądać od podatnika udokumentowania tej powierzchni, mogą natomiast samemu wykonać pomiar lub we wszczętym na skutek kontroli podatkowej postępowaniu zlecić wykonanie pomiaru biegłemu.

Należy pamiętać o tym, że w przypadku wykazania przez kontrolujących, iż deklarowana powierzchnia użytkowa była zaniżona, podatnik musi liczyć się z koniecznością zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami. Dlatego w przypadku posiadania skomplikowanych budynków, których podstawa opodatkowania jest deklarowana w oparciu o dane historyczne, warto zawczasu pomyśleć o wykonaniu choćby przybliżonego pomiaru we własnym zakresie zanim zrobią to kontrolujący.

Tak. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Dla powstania obowiązku podatkowego kluczowe jest zatem, czy dany obiekt jest rzeczywiście użytkowany.

Warto przy tym pamiętać, że podstawą opodatkowania budowli (parking będzie najczęściej budowlą, chyba że mówimy o parkingu wielopoziomowym który może stanowić budynek) jest co do zasady ich wartość początkowa dla celów amortyzacji podatkowej. W przypadku gdy parking nie był przyjęty do ewidencji środków trwałych, nie dokonuje się od niego odpisów amortyzacyjnych. W takim przypadku, zgodnie z przepisami, podstawę opodatkowania ustala się w wartości rynkowej budowli określonej przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego (tj. na 1 stycznia roku następującego po roku, w którym rozpoczęto użytkowanie parkingu).

Nie. Opodatkowaną budowlą może być obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Co ważne, obiektem budowlanym w rozumieniu przepisów prawa budowlanego jest m.in. budynek wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym instalacje stanowiące wyposażenie budynku stanowią jego element i nie są traktowane na gruncie prawa budowlanego jako odrębne od budynku obiekty. Tym samym nie mogą być również traktowane jako osobne budowle na gruncie podatku od nieruchomości.

Warto przy tym pamiętać, że powyższe nie wyklucza opodatkowania podatkiem od nieruchomości jako budowli obiektu znajdującego się wewnątrz budynku. Dotyczy to jednak stosunkowo wąskiego kręgu przypadków, w których taki obiekt jest odrębnym od budynku obiektem budowlanym i jednocześnie spełnia definicję budowli. Przykładowo może do dotyczyć niektórych fundamentów pod duże urządzenia, które posiadają konstrukcję niezależną od konstrukcji budynku.

Nie. Do nieporozumień w tym zakresie dochodzi najczęściej ze względu na to, że definicja budowli zawarta w prawie budowlanym wymienia zbiorniki jako przykładowe budowle. Należy jednak podkreślić, że przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są grunty, budynki i budowle będące obiektami budowlanymi w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Obiekt budowlany to zaś w szczególności budynek lub budowla wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Aby zatem uznać dany składnik majątkowy za przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości musi on stanowić obiekt budowlany.

Oczywiście nie każdy zbiornik (zgodnie z definicją słownikową: naczynie lub urządzenie do zbierania i przechowywania różnych materiałów) jest obiektem budowlanym. Wśród zbiorników występujących na terenie np. zakładu produkcyjnego wiele (a może nawet większość) zbiorników to w całości prefabrykowane pojemniki, w stosunku do których nie da się stwierdzić by były one wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych. „Zbiorniki” pełniące funkcje technologiczne mogą natomiast w ogóle nie stanowić zbiorników, których funkcją jest magazynowanie substancji, lecz element urządzeń technicznych, w przypadku których opodatkowaniu podlegać powinny wyłącznie części budowlane.

Opodatkowanie fotowoltaiki może rodzić problemy, ponieważ wciąż niewiele jest orzecznictwa sądów administracyjnych, które rozstrzygałoby kluczowe wątpliwości podatników. Zasadniczo nie jest przedmiotem sporów z organami podatkowymi, że sam panel fotowoltaiczny nie stanowi opodatkowanej budowli, jest nią natomiast część budowlana instalacji. Jest nią przede wszystkim przytwierdzona do gruntu konstrukcja wsporcza, na której panele są posadowione. W praktyce podatnicy mają często problem z ustaleniem, gdzie kończy się część budowlana a zaczyna część techniczna instalacji. Pomocna może być w tym zakresie wiedza techniczna i wiadomości od dostawcy paneli.

Dodatkowo warto zwrócić uwagę na opodatkowanie gruntów znajdujących się pod panelami. Jeśli farma fotowoltaiczna jest umiejscowiona na gruntach rolnych, podatkiem od nieruchomości powinna być opodatkowana jedynie ta część gruntu, który jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzecznictwie coraz wyraźniejsze jest jednak niekorzystne dla podatników podejście, zgodnie z którym „zajęcie gruntów” rozumiane jest szeroko i obejmuje ono cały teren farmy, nawet w tej części, która nie znajduje się bezpośrednio pod panelami.

Ostatnio wśród organów podatkowych popularności nabiera zaskakująca dla podatników koncepcja, zgodnie z którą panele fotowoltaiczne umiejscowione na dachach budynków stanowią urządzenia budowlanego zapewniające wykorzystywanie tych budynków zgodnie z przeznaczeniem i w związku z tym powinny być opodatkowane jako budowle. Z uwagi na dużą wartość paneli, ewentualne potwierdzenie tego stanowiska przez sądy może być bardzo niekorzystne dla podatników inwestujących w odnawialne źródła energii.