Podcast Podatki/Prawo: Podatek od nieruchomości wynajętych na cele gospodarcze

Stosowne przepisy umieszczono w ustawach o podatkach dochodowych, ale jest to danina typowo majątkowa. Oblicza się ją bowiem nie od dochodu, ale od wartości wynajętej powierzchni. Istnieje mechanizm odliczenia zapłaconej kwoty od podatku dochodowego, ale sam podatek nie ma poza tym nic wspólnego z dochodem właściciela nieruchomości.

W praktyce powstało już wiele wątpliwości i kontrowersji związanych z podatkiem. O tym, jak wygląda sytuacja i na co powinni zwracać szczególną uwagę płacący go przedsiębiorcy, opowiedzą: Dyrektor i doradca podatkowy Paweł Banasik oraz Starszy Menedżer dr Adam Kałążny, eksperci ds. opodatkowania nieruchomości w Deloitte.

Wśród wątpliwości dotyczących stosowania podatku pojawia się m.in. niejednoznaczna definicja budynku. Eksperci wskazują np. na stadiony, które mają nie tylko część sportową, ale też wynajmowane sale konferencyjne. Wątpliwości dotyczą też branży hotelowej i tego czy usługę hotelową można uznać za wynajem budynków.

Istnieje możliwość odzyskania zapłaconego podatku. Do starań o zwrot trzeba jednak dobrze się przygotować, ponieważ pewnym jest szczegółowe sprawdzenie rozliczeń podatnika przez organy podatkowe przed dokonaniem ewentualnego zwrotu. Eksperci uprzedzają, że w trakcie kontroli organy w szczególności weryfikują czy koszty finansowania budynku, jak również inne przychody i koszty ustalone zostały na warunkach rynkowych.

Transkrypcja:

Paweł Rochowicz: Dziś, tematem naszej rozmowy będzie podatek od nieruchomości wynajętych na cele gospodarcze. To dość specyficzna danina, która jest wynikiem kompromisu. Jest to kompromis z jednej strony pomiędzy chęcią naszych władz do obciążenia dodatkowym podatkiem sieci handlowych, a z drugiej strony pojawiały się zastrzeżenia Komisji Europejskiej i istnieją wymogi równej konkurencji. W efekcie wprowadzono podatek/hybrydę, który obciąża nie tylko supermarkety, ale wszystkich, którzy wynajmują nieruchomości na cele gospodarcze, niekoniecznie tylko handlowe. Podatek jest specyficzny z tego względu m.in. że stosowne przepisy umieszczono w ustawach o podatkach dochodowych, ale jest to de facto podatek majątkowy, naliczany od wartości wynajętej powierzchni. Istnieje mechanizm odliczenia zapłaconej kwoty od podatku dochodowego, ale sam podatek poza tym, nie ma nic wspólnego z dochodem właściciela nieruchomości. W praktyce powstało już wiele wątpliwości i kontrowersji związanych z tym podatkiem. O tym jak wygląda sytuacja i na co powinni zwracać szczególną uwagę przedsiębiorcy płacący ten podatek opowiedzą moi goście, którymi są eksperci z zakresu opodatkowania nieruchomości, doradca podatkowy Paweł Banasik oraz dr Adam Kałążny.

Panowie może powiedźcie trochę więcej o genezie tego podatku, bo nie jest to podatek od nieruchomości, ani dochodowy. Skąd to się wzięło?

Adam Kałążny: Podatek minimalny pojawił się w polskich przepisach w 2018 r. W pierwszej swojej wersji dotyczył wyłącznie wynajmowanych obiektów handlowo-usługowych i biurowych. W takim kształcie obowiązywał przez cały rok, natomiast już w trakcie roku pojawiły się zastrzeżenia Komisji Europejskiej do tego podatku, w szczególności do jego cechy dyskryminacyjnej polegającej na tym, że została nim objęta tylko wąsko zdefiniowana branża właścicieli nieruchomości określonego typu. Dostosowując się do uwag KE, polskie władze zdecydowały zmienić te przepisy i rozszerzyć je na wszystkie wynajmowane nieruchomości. Tych zmian było kilka, ale na tym polega ta fundamentalna. Od 2019 r. podatkiem są objęte wszystkie wynajmowane budynki. Oczywiście pod warunkiem, że podatnik tego podatku (właściciel budynków) nie uiszcza podatku dochodowego, którego kwota przekraczałaby podatek minimalny.

PR: Teraz przypomnijmy może jaki jest przedmiot, podmiot opodatkowania i jaka stawka. To jest prawie tak jak podatek od nieruchomości, który wynosi 2%. Tutaj jest troszkę niższa stawka i można go odzyskać?

AK: Podatkiem od przychodów z budynków objęty jest przychód ze środków trwałych, spełniający łącznie następujące przesłanki. Musi mieć budynek. Budynek ten musi stanowić własność lub współwłasność podatnika, musi być oddany w całości lub w części do używania, na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze oraz musi znajdować się na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Sam przepis mówi o tym, że objęty podatkiem jest przychód, ale jak już wspominaliśmy jest to pewna fikcja, ponieważ de facto podstawą opodatkowania jest wartość początkowa tego wynajmowanego budynku.

PR: Można powiedzieć, że to tak jak w znanym powiedzeniu: „Rak jest rybą”. Tutaj przychód wcale nie jest przychodem.

AK: Tak, jest to przychód hipotetyczny. Ustawodawca założył, że właściciel wynajmowanego budynku z zasady powinien generować określonej wysokości przychód i ten przychód powinien być opodatkowany. Najważniejsze wątpliwości jakie wynikają z tego zacytowanego przeze mnie przepisu to przede wszystkim brak jasności co do tego co rozumieć pod pojęciem budynku, chociaż mogłoby to się wydawać banalne, bo na gruncie językowym wydawałoby się, że wszyscy wiemy czym jest budynek. Jak wiemy w prawie podatkowym rozumienie czysto językowe nie zawsze wystarcza, jeżeli znaczenie potoczne nie jest zbyt precyzyjne. Pojęcie budynku ostatecznie nie jest bardzo precyzyjne, dlatego są wątpliwości do jakiej definicji się tutaj odwołać.

PR: Rozumiem, że to może powodować sytuacje tak jak przed wojną, gdy był połów raków to wg przedwojennego rozporządzenia Prezydenta, w sprawie także podatków, ktoś kto łowił raki wcale nie wiedział, że łowi ryby i od tego powinien płacić podatek, prawda?

AK: Myślę, że to jest bardzo trafne porównanie. Takimi rakami w przypadku podatku od przychodów z budynków moglibyśmy nazwać na przykład obiekty stadionów sportowych. Jak wiemy na nowoczesnych stadionach sportowych znajduje się cała masa pomieszczeń różnego rodzaju i nie mam tu na myśli szatni dla zawodników, ale są to często obiekty o charakterze centrów konferencyjnych z dużą ilością wynajmowanych regularnie sal i pomieszczeń. Natomiast stadiony sportowe, co warto podkreślić, na gruncie klasyfikacji środków trwałych nie są budynkami, są to budowle sportowe. Jeśli ten budynek, o którym mowa w przepisach rozumieć jako budynek w rozumieniu klasyfikacji środków trwałych, a za taką interpretacją opowiadają się organy podatkowe to tym podatkiem nie jest objęty ani stadion, ani wynajmowane w nim pomieszczenia.

PB: Chociaż powiem, jako pewną ciekawostkę, z perspektywy podatku od nieruchomości, mówimy tu o podatku lokalnym. Stadion piłkarski może być budynkiem, jeżeli spełnia cechy konstrukcyjne budynku, a takie obiekty znajdują się w Polsce.

PR: Takie, które mają na przykład dach? Choćby składany.

PB: Choćby składany, dokładnie tak.

PR: Widzę już, że sprawa jest skomplikowana i wiem, że wydano na ten temat sporo interpretacji przepisów podatkowych. Jest też wiele sporów. Czego one dotyczą?

PB: Z jednej strony to o czym wspomniał Adam, że te spory dotyczą przedmiotu opodatkowania o czym mówiliśmy, ale nie jest to jedyny obszar. Nie chodzi tylko i wyłącznie o stadiony, ale np. o hotele. Przy czym tutaj nie ma wątpliwości, że hotel zasadniczo znajduje się w budynku, więc tu nie chodzi o to czy hotel jest budynkiem, tylko o to czy ta usługa hotelowa może być traktowana jako najem. Tu trzeba podkreślić, że mówimy tylko o takim przedmiocie opodatkowania, który jest wynajmowany. W tym zakresie, co ciekawe, interpretacje organów podatkowych są niekorzystne dla podatników, wskazując, że hotele również powinny podlegać temu podatkowi. To jest drugi przykład takich sporów. Jest też trzecia grupa sporów, które dotyczą już bezpośrednio tego w jaki sposób policzyć ten podatek. Tak jak tu wspomniał Adam, podstawą opodatkowania jest wartość początkowa. Tu tylko dodam, że jest tu taka kwota wolna od tego podatku, czyli jeżeli budynek lub suma budynków u podatnika nie przekroczy 10 mln zł. to podatku po prostu nie będzie, ale jeżeli przekroczymy tę kwotę to podatek będzie trzeba naliczyć. Powstaje tu pytanie, czy podstawą opodatkowania jest wartość początkowa bez odliczenia odpisów amortyzacyjnych czy też jednak odpisy amortyzacyjne powinny być uwzględnione. Ma to znaczenie, bo wartość może być niższa. W tym zakresie są też korzystne orzeczenia sądów administracyjnych wskazujące, że można obniżyć tę wartość początkową.

PR: Mogę się domyślać, że problemy biorą się stąd, że ustawa raczej nie mówi już o odpisach amortyzacyjnych, a poza tym nie definiuje co tak naprawdę jest wartością tego budynku, tej wynajętej powierzchni. Pewnie kilkupiętrowy hotel w centrum miasta może przekroczyć wartość 10 mln zł. Czy do wartości tego hotelu i do powierzchni tego hotelu trzeba wliczać wszystkie instalacje jakie tam są: wodną, kanalizacyjną, elektryczną itd.?

AK: Jeśli chodzi o to, co wliczać do wartości początkowej budynku, to tutaj należałoby się odwołać do reguł rządzących klasyfikacją środków trwałych i tego co na gruncie KŚT wliczamy do środka trwałego stanowiącego budynek, a co może stanowić potencjalne odrębne od tego budynku środki trwałe. Tutaj dochodzimy do ciekawej sytuacji, ponieważ przez długi czas, powiedziałbym, że bardzo długi czas, aż do momentu aż te przepisy zostały wprowadzone, rozliczając inwestycje podatnicy podatku dochodowego często nie przykładali do tego zbyt dużej wagi. Natomiast w momencie, gdy wartość początkowa budynku od momentu wprowadzenia podatku minimalnego zaczęła być istotna, no to temat nabrał większego znaczenia i teraz widzimy na rynku duże zainteresowanie takimi analizami – tego co powinno do wartości początkowej się wliczać, a co nie. Wspomniał Pan o instalacjach różnego rodzaju, ale można też mówić o np. urządzeniach okołobudynkowych. Dużym i ciekawym zagadnieniem może być to czy do jego wartości początkowej należy na przykład parking lub plac przed budynkiem. Odpowiedzi na te pytania można znaleźć w KŚT, ale nie jest to takie oczywiste.

PR: Domyślam się, że to może być rzeczywiście bardziej skomplikowane, bo jeśli uznamy, że gość hotelowy wynajmuje tę powierzchnię, przyjeżdża samochodem i korzysta z parkingu to także wynajmuje powierzchnię parkingu.

AK: Właśnie, jeśli chodzi o parkingi to tu jest jeszcze jeden ciekawy temat. Oczywiście mówimy o parkingu takim, który może być uznany za budynek. Jeżeli mamy parking, który jest po prostu placem przed hotelem to tutaj nie powinno być wątpliwości co do tego, że nie jest to wynajmowany budynek. Parking o cechach budynku, czyli kubaturowy parking podziemny czy nadziemny, może być uznany za budynek i potencjalnie może być też uznany za obiekt wynajmowany.

PR: Gdy mówiłem o tych rozmaitych instalacjach to trochę mi się przypomina sytuacja sprzed kilku/kilkunastu lat, gdy nagle fiskus zaczął dostrzegać, że instalacja, typu okablowanie budynku, może być osobną budowlą, osobnym przedmiotem opodatkowania.

AK: Myślę, że to jest ten sam temat. Przy czym teraz potencjalnym podatnikom tego podatku od przychodów z budynków mogłoby wręcz zależeć na tym, żeby wyłączyć jak najwięcej z wartości początkowej budynku.

PB: Oczywiście warunkiem są tutaj przepisy. Nie chodzi o sztuczne dzielenie. To o czym wspomniał Adam, że zasadniczo wcześniej mało który podatnik przykładał do tego uwagę i wrzucał do wartości budynku w zasadzie wszystko to co z tym budynkiem było związane (bo de facto budynek jest amortyzowany przy niskiej stawce), ale trzeba wziąć pod uwagę, że rozbicie środków trwałych w ramach budynku, typu np. winda, która mogłaby być odrębnym środkiem trwałym, pozwala podatnikowi na szybsze dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Ma tu też znaczenie nie tylko aspekt podatku czysto minimalnego, ale też kwestia zarządzania kosztami.

PR: Omówmy jeszcze mechanizm zwrotu tego podatku. To jest tak, że jeżeli płacimy podatek dochodowy to możemy od niego odliczyć kwotę podatku od nieruchomości. Co w sytuacji, gdy firma wykazuje stratę?

PB: Zacznijmy od tego, przypominając od czego zaczęliśmy, że wciąż mało podatników ma świadomość, że w ogóle powinna płacić podatek. Oczywiście jednym z podstawowych warunków jest to czy w ogóle mamy stratę w podatku dochodowym, dlatego, że jeżeli mamy stratę to podatek minimalny powinniśmy zapłacić. System jest tak skonstruowany, że nawet jeżeli zapłacę podatek minimalny to mam prawo po roku starać się o jego zwrot. Jest oczywiście jeden podstawowy warunek. W momencie kiedy składam wniosek o zwrot, organ podatkowy ma obowiązek skontrolować czy moja strata podatkowa nie jest przypadkiem wynikiem optymalizacji podatkowych. Jeśli okaże się, że tak, to niekoniecznie dojdzie do zwrotu. To z jednej strony może zniechęcać podatników do składania wniosków o zwrot podatku, bo automatycznie wymusi kontrolę w zakresie podatku dochodowego ze strony organu podatkowego. To jest jedna istotna rzecz w całym modelu. Z drugiej strony, podatnicy, którzy są świadomi tego, że podatek należy płacić, niekoniecznie zwracają uwagę na to, w jakiej wysokości go płacą. Skoro i tak go odzyskują, bo mają np. pełne przekonanie co do tego, że ich rozliczenia w zakresie podatku dochodowego są prawidłowe i nie stosowali żadnych optymalizacji podatkowych, może pojawić się pokusa, aby nadpłacać podatek z uwagi na to, że i tak ekonomicznie wychodzę na „0”. Tyle tylko, że tutaj warto mieć na uwadze aspekt wartości pieniądza w czasie. Jeżeli ktoś ma płacić 3 mln zł rocznie podatku minimalnego, a tak naprawdę powinien płacić milion zł, to pytanie czy to, że podatek jest zwracany powinno być argumentem na to, aby go nadpłacać.

PR: Przecież to jest zamrożenie środków finansowych, które pogorszy płynność finansową mojej firmy.

PB: Dokładnie tak.

PR: Rozumiem, ten dylemat, czy starać się o odliczenie, a w ten sposób prowokować kontrolę podatkową... To jest taki rachunek celowościowy, ekonomiczny i rachunek ryzyka, tak?

PB: Na pewno tak. Tych podatników, którzy decydują się na zwrot można podzielić na dwie grupy. Jedna grupa to Ci, którzy nie stosują żadnych rozwiązań, które mogą zostać uznane za optymalizację podatkową. Tutaj też jest mowa o cenach transferowych. Ten aspekt jest badany, bo oczywiście ceny transferowe mogą wpłynąć na to czy podatnik ma stratę czy nie. Pewnie ta pierwsza grupa podatników jest przekonana o zasadności składania zwrotu. Natomiast zakładam, że Ci, którzy stosują różnego rodzaju instrumenty, zanim złożą taki wniosek, w pierwszej kolejności analizują, czy jest ryzyko zakwestionowania rozliczeń w zakresie podatku dochodowego.

PR: Z tym ryzykiem jest chyba duże ryzyko, dlatego że na ile znam przepisy o obowiązkowym ujawnianiu schematów podatkowych, tzw. MDR, to tym schematem może być niemal wszystko. Z drugiej strony administracja skarbowa mówi, że uczciwi nie mają się czego bać. Praktyka jest trochę inna. Zastanówmy się podsumowując naszą dyskusję, co właściwie może zrobić podatnik, który się zorientuje: „Tak, ja wynajmuję komuś powierzchnię użytkową, 10 mln zł wartości przekroczone…”. Jakaś mapa drogowa dla niego?

AK: Myślę, że w pierwszej kolejności taki podatnik powinien zastanowić się nad tym czy na pewno kwota tych dziesięciu milionów jest przekroczona. Mam tu na myśli bardzo częstą sytuację, w przypadku właścicieli nieruchomości wynajmowanych, gdy działają oni w grupie kapitałowej. Pojawiły się już bardzo ciekawe wyroki sądów administracyjnych, dotyczące tego jak rozumieć przepis, który przewiduje, iż w przypadku podmiotów powiązanych, kwotę 10 mln zł dzieli się na wszystkie podmioty powiązane. Przepis ten dokładnie brzmi w taki sposób, że w przypadku, gdy podatnik posiada określony udział w kapitale podmiotu powiązanego (25% - to są te przepisy o podmiotach powiązanych z ustaw o podatkach dochodowych), kwotę odliczenia ustala się w takiej proporcji w jakiej wartość początkowa budynku pozostaje do sumy wartości początkowych budynków podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych. Cel tego przepisu był jasny. Ustawodawca chciał uniknąć sytuacji, gdy poprzez dzielenie majątku na podmioty powiązane, będzie można uciec od tego podatku. Jednak pojawiły się wyroki, bardzo korzystne dla podatników, które mówią, że z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że tę kwotę wolną będziemy dzielić tylko w sytuacji, gdy ten sam podmiot jest jednocześnie właścicielem tych wynajmowanych budynków i posiada udziały w kapitale podmiotów powiązanych. Innymi słowy, zgodnie z tym orzecznictwem można powiedzieć, że spółki siostry w takiej grupie, w sytuacji, gdy spółka holdingowa nie jest podatnikiem podatku minimalnego, nie będą musiały się dzielić kwotą 10 mln zł. Ma to fundamentalne znaczenie.

PR: Pewnie podatnik powinien pójść po interpretację podatkową dla bezpieczeństwa, bo takie wyroki nie muszą go wiązać.

AK: Zdecydowanie tak. Trzeba powiedzieć, że są to wyroki sądów wojewódzkich i nieprawomocne. Zobaczymy co powie na ten temat Naczelny Sąd Administracyjny. To jest taki pierwszy krok. Drugi krok to oczywiście zbadanie powierzchni wynajmowanej. Tylko ta wynajmowana powierzchnia podlega opodatkowaniu. Należy dosyć precyzyjnie ustalić jaka powierzchnia w przypadku np. centrum handlowego jest powierzchnią wynajmowaną, a jaka powierzchnia wynajmowaną powierzchnią nie jest. Co więcej, często może być to dynamiczna sytuacja i zmieniać się z miesiąca na miesiąc. Czasami w większym, a czasami w mniejszym stopniu.

PB: Do tego można dodać kwestię dotyczącą sposobu ustalenia podstawy opodatkowania. Po pierwsze czy faktycznie uwzględniamy wartość początkową czy wartość początkową pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne. Oczywiście warto też przyjrzeć się temu w jaki sposób została rozliczona sama inwestycja. Czy na przykład wartość poszczególnych instalacji albo jakiegoś parkingu lub drogi przy budynku, również powinna znaleźć odzwierciedlenie w obliczeniu podatku.

PR: Mamy kilka takich rad i pewnie w każdym przypadku będą inne, ale należy się z tym podatkiem liczyć, zwłaszcza, że nie zanosi się na to, aby miał przestać obowiązywać. Zresztą zdaje się, że inne państwa też coś podobnego stosują.

AK: Możemy się tutaj odnieść do ich doświadczeń, szczególnie zastanawiając się nad przyszłością tych regulacji, bo to nie Polska pierwsza wpadła na pomysł, że być może należy ustalić minimalny dochód, który powinien podlegać opodatkowaniu. Jest to oczywiście narzędzie wpisujące się w ogóle w szerszą tendencję, nie tylko polską, dążenia do zwiększania wpływów z podatków dochodowych i do zwalczania unikania opodatkowania podatkiem dochodowym. Ciekawe doświadczenia ma w tym zakresie Meksyk, który zakończył już swoją przygodę z podatkiem minimalnym. W 2008 r. na fali zmasowanej kampanii zwiększania efektywności ściągalności podatków wprowadzono ten podatek minimalny. Po około 10 latach, nawet mniej, okazało się, że de facto wpływy z tego tytułu zupełnie nie wzrosły. Ta regulacja została uchylona jako nieefektywna. Podatek minimalny funkcjonuje też na Węgrzech, od dłuższego już czasu.

PR: Tam też była chęć obciążenia supermarketów…

AK: To prawda, natomiast ten podatek minimalny, o którym teraz chciałbym powiedzieć to taki podatek zaszyty w podatku dochodowym, w CIT. Mechanizm jest dosyć ciekawy i polega na tym, że podatnik może rozliczać podatek dochodowy na zasadach ogólnych. Co ciekawe, na Węgrzech obowiązuje w tej chwili najniższy podatek dochodowy w Unii Europejskiej, to jest 9% stawka podatku, liniowa, więc można rozliczać podatek na zasadach ogólnych lub też rozliczać podatek wyliczony od dochodu minimalnego w wysokości 2% przychodów. W sytuacji, gdy rozliczamy ten podatek minimalny, urząd w żaden sposób tego nie kontroluje. Natomiast praktyka pokazuje, że większość podatników na Węgrzech jednak woli zasady ogólne i decyduje się na złożenie oświadczenia. Widzę tu pewną analogię do przepisów polskich, bo podatnik na Węgrzech, który chce rozliczać podatek dochodowy na zasadach ogólnych, musi złożyć oświadczenie o tym, że nie stosuje, mówiąc w skrócie, optymalizacji podatkowych. Jednocześnie ściąga na siebie oczywiście bardziej szczegółową kontrolę.

PR: Znowu dochodzimy do tego o czym mówiliśmy, czyli rachunek ryzyka, nie tylko finansów. O sprawach podatku nieruchomościowego, wprowadzonego jako podatek dochodowy, opowiadali moi goście, doradca podatkowy Paweł Banasik i dr Adam Kałążny, eksperci z zakresu opodatkowania nieruchomości Deloitte.

Dziękuję Panom serdecznie.