不動産アドバイザリーに関するナレッジ一覧

市場予測

 

ホテル取引マーケットの最新動向報告

鉄道会社の資産処分や新型コロナ関連融資返済を機に更にホテルの売却が進む可能性がある。 ・海外の不動産投資ファンドやPEファンドと国内REITがホテルに対する投資を拡大している。 ・ホテル取引の市場規模が2019年の水準まで回復する可能性がある。 ・ホテル投資に対する融資が抑制されている点や、従業員の充足不足からホテル事業の収益が伸び悩む懸念もある。

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国内主要都市宿泊市場動向シリーズ　第六回 京都

京都の宿泊業界の動向を振り返りながら、今後の開発見通しを考察する。

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国内主要都市宿泊市場動向シリーズ　第五回 札幌

札幌では2030年に冬季オリンピック・パラリンピックを見据え、さらに2030度末には北海道新幹線の札幌駅延伸が予定されており、現在はそれに向けた不動産開発、そしてホテル開発も活発化している。本レポートでは過去からの宿泊需要動向を振り返りながら、今後、札幌ホテルマーケットで宿泊業が推進すべき施策を探った。

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国内主要都市宿泊市場動向シリーズ　第四回 福岡

コロナ前から2022年10月までの福岡市のコロナ禍における客室稼働率やADRの動向を振り返りつつ、水際対策の緩和や全国旅行支援に対する期待と今後の課題について探った。

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国内主要都市宿泊市場動向シリーズ　第三回 沖縄

沖縄では、増加する観光客を追い風に沖縄本島、離島ともに新規開発が進んでいた。コロナ禍でもリゾート地の強みを見せ、需要が回復しつつある沖縄市場を振り返りながら、今後の動向と宿泊業界がとるべき施策を探った。

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国内主要都市宿泊市場動向シリーズ　第二回 大阪

大阪では、2025年の万国博覧会開催決定や統合型リゾート（IR）の候補地として名乗りを上げ、インバウト需要の増加を当て込んだ形で宿泊施設開発が活発化のさなかに新型コロナウイルス（COVID-19）感染拡大が直撃。宿泊市場の需要はことごとく消滅した。そこから2022年6月までを振り返りながら今後の需要動向と宿泊業がとるべき施策を探った。

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国内主要都市宿泊市場動向シリーズ　第一回 東京

2020年夏季開催予定であった国際スポーツイベントを目標に東京都内ではホテルの新規開業、宿泊客獲得に向けた営業施策が旺盛だったが、当該イベントは翌年に延期、コロナ禍により需要は消滅。2年が経過し行動制限が緩和され始めた2022年4月までの東京市場を振り返り、今後の需要動向と宿泊業がとるべき施策を探った。

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宿泊関連業における新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえた宿泊需要予測　第3弾国内客・インバウンド客の宿泊需要の回復時期を予測

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宿泊関連業における新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえた宿泊需要予測　第2弾

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宿泊関連業における新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえた宿泊需要予測

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不動産業界における新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえたオフィス賃料の予測

デロイト トーマツではグローバルなインダストリー、財務・会計・税務、データサイエンスなどの専門家による豊富な知識・経験に基づき、新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえた今後のオフィス賃料予測を本資料にまとめている。

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国内スキー市場概観

スノーリゾートに対する世界の人々の関心は高まっていると言える。また2022年2月の北京で実施された冬の大型イベントを契機に高まる中国人のウィンタースポーツへの関心を日本のスキー場は逃してはいけない。国内外のスノーリゾート市場環境および利用客動向を概観し、今後、国内スキー場事業者が実施すべき施策を考察した。

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事例紹介

特定目的会社（TMK）の優先出資証券に関する価値分析事例

不動産を裏付資産とする金融債権の価値分析において、インカム・アプローチを適用する場合、フリー・キャッシュフロー（FCFE）に基づくDCF法を適用のうえ算定することが有用な場合があります。現物不動産を対象とした不動産鑑定評価においてもDCF法が適用される場合がありますが、キャッシュフローの性質や対応する割引率が異なったものとなります。本記事においては、TMKの優先出資証券に関する価値分析事例について紹介します。

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取組事例紹介　つくば市学園南エリア未利用地の有効活用

デロイト トーマツでは、企業や行政機関等が保有する不動産の有効活用、開発、建替え、改修事業に関して、不動産・建築・財務・会計等の各分野のエキスパートによるアドバイザリーアップにより、開発・建築に関するアドバイザリーサービスや、官民連携事業や面的な不動産開発事業、まちづくり検討に係るアドバイザリーサービスを提供しています。本稿では、サービス提供実績より、有効活用の方針検討から公募型プロポーザル等による土地売却に携わった「つくば市学園南エリア」プロジェクトを紹介します。

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取組事例紹介　商工会議所によるまちづくりビジョン検討の支援

不動産アドバイザリーチームでは、インフラ・公共セクターアドバイザリーチームと連携し“都市戦略アドバイザリーサービス”として官民連携事業や面的な不動産開発事業、まちづくり検討に係るアドバイザリーサービスを提供しています。サービス提供実績より、デロイト トーマツが提言検討に携わった鹿児島商工会議所による「ウォーターフロント・中心市街地のまちづくりビジョンに関わる提言」の策定支援プロジェクトを紹介します。

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ホテルバリューアップの考え方

コロナ禍前のインバウンド需要増大に伴うホテル建設ラッシュや多様なホテルブランドの登場により、既存ホテルの存在感を出すことがますます難しくなって来ています。ホテル間の競争がより厳しくなる中、既存ホテルのバリューアップについて考察いたします。

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地方銀行との連携によるセール＆リースバックを活用した不動産の資金調達

セール＆リースバックスキームによるオフバランス（流動化）取引は、当初は有利子負債の圧縮を目的として発達しました。現在も有利子負債の圧縮は主な目的のひとつですが、最近はCRE戦略の一環として、本業（運営）への経営資源の集中や企業の成長資金の調達を目的とするケースも増えています。また従来はメガバンクが取引先と検討することが多かったですが、最近は地方銀行の取引先においても資金調達の手段として注目されています。

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取組事例紹介　沖縄県「マリンタウンMICEエリア」プロジェクト

不動産アドバイザリーチームでは、インフラ・公共セクターアドバイザリーチームと連携し“都市戦略アドバイザリーサービス”として官民連携事業や面的な不動産開発事業に係るアドバイザリーサービスを提供しています。サービス提供実績より、デロイト トーマツが企画立案段階から携わっている大型MICE施設を中心とした観光・交流拠点を目指す、「マリンタウンMICEエリア」プロジェクト（沖縄県）を紹介します。

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ナレッジ

PPAにおける使用権資産の公正価値評価

PPAにおいて、対象会社がIFRS適用会社であり、固定資産台帳に土地リース資産または建物リース資産が計上されている（使用権資産が存在する）場合における、公正価値評価の実施・検討プロセスについて解説します。

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固定資産（不動産）の整理

数多くの不動産関連業務を実施してきた中で、固定資産台帳や課税明細書、および社内管理用資料等の各種資料間で整合が取れていない、または管理者が保有不動産を明確に把握していないケースを数多く確認しております。このような状況は、後述するような事業運営上の悪影響が生じる可能性を高めるものと考えられます。本記事においては、固定資産（不動産）の整理に関する重要性について解説します。

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財務データから探る日本のスノーリゾートの成長可能性

地球温暖化の問題によって、雪は希少資源となりつつある。日本は国内のスキー・スノーボード参加人口が1,800万人から280万人まで大幅に減少してきていた。企業の財務データや事業戦略などを読み解くと、欧州の例からはインバウンドの積極取込策、米国の例からは国内の潜在需要掘起し策が浮かび上がってくる。これからの日本のスノーリゾートの成長可能性を探る。

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建物時価評価と固定資産税評価額

固定資産税評価額を用いた不動産価値の簡易評価は、土地については「固定資産税評価額÷70%」という算定式により広く用いられていますが、建物時価評価については時価と固定資産税評価額の関係性が経過年数により変動する性質を有するため、安易に用いることが難しく、あまり広く活用されていません。本記事においては、両者の関係性と利用に当たっての留意点について解説します。

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農地売買取引に関する論点

農地は日本の国土のうちで山林に次ぐ面積を占めており、農業保全のための農地集約や、まちづくり計画に基づく賑わい形成のための規制緩和、民間による開発計画などの動きが各地で見られます。一方で、農地の不動産取引は宅地やビル・住宅とは異なった論点が存在し、不動産会社でも取り扱いが少ない状況です。本記事では、農地の売買取引を取り上げ、留意すべきポイントを記載します。

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賃貸借契約（リース契約）の公正価値評価について

賃貸借契約（リース契約）に係る公正価値評価は、多くは会計上の要請から求められるものですが（現状IFRS適用企業に求められている使用権資産の公正価値評価も、国内新リース会計基準において必要となることが想定されます）、詳細データが公開されていないことがほとんどです。本記事においては、賃貸借契約に係る公正価値評価が必要となる局面や算定手法等について、標準的実務の観点から解説します。

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開発型不動産流動化の投資ビークルの評価

不動産流動化（証券化と同義）スキームを活用した不動産投資が浸透してきています。資産と投資家とを結ぶ機能を担う組織体を投資ビークルといいます。投資家は、投資ビークルを介して不動産流動化スキームに投資します。投資家が投資ビークルに出資を検討するにあたり、投資ビークルの評価を行います。ここでは、開発型不動産流動化の投資ビークルの評価において、事例を一部紹介しながら、定量評価・定性評価の重要なポイントについて整理していきます。

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固定資産（不動産）の減損会計における処分費用見込額について

減損会計において正味売却価額を算定する際には、当該資産の評価額と処分費用見込額の算定を行うこととなりますが、処分費用見込額については不動産鑑定評価書では言及されません。したがって、評価書の利用者自身で算定する必要がありますが、当該費用の算定には不動産実務の知見が必要であり、また対象不動産の所在する国によって項目や税率等が異なることがあるため、本記事において留意点を解説します。

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不動産利回りと追加借入利子率（使用権資産）

リース資産（使用権資産）の対象が不動産である場合、適用される割引率（追加借入利子率）の算定に当たっては、不動産利回りが有用なインプットになる可能性があると考えられています。しかしながら、両者の性質の相違や調整に係る説明力・客観性等の観点から、実務上は採用されていないのが現状です。以下では、どのような点に問題点が認められているのかを中心に解説します。

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企業不動産の有効活用に係る判断基準

現在所有している不動産については、自己使用目的・投資目的を問わず、このまま所有し続けるか、他の意思決定を行うかを検討しておくことが、資産の有効活用の観点から重要です。自己使用物件の場合は賃貸物件への移転やセールアンドリースバック、投資用物件の場合は最適な売却タイミングの検討等がポイントとなり、キャッシュフローの将来予測を踏まえたシミュレーションを行うことで、企業価値の中長期的な向上に資する分析が可能となります。

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時系列分析による不動産価格の将来予測

日本においては、不動産価格に関する指標として、公示地価等の時系列データが存在します。不動産市場分析を行う際には、当該指標を活用することも多いですが、将来予測に関する見方については、評価者の主観的な判断となっている傾向があります。本記事においては、将来予測に用いられる手法の一例として、時系列データの統計学的解析手法であるARIMAモデルを用いて、不動産価格の将来予測を行う場合の基本的な流れを紹介します。

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使用権資産の公正価値評価

使用権資産の公正価値評価は、主に事後測定の局面（投資不動産に該当する場合、減損検討を行う場合）で論点となることが多いですが、当該算定アプローチについては、不動産の時価評価に関する知見に加え、国際会計基準等の理解も必要となります。本記事においては、各種基準を参照しながら、使用権資産の公正価値評価について解説します。

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買取再販事業の市場拡大における不動産事業分析

近年の社会的背景から買取再販事業の市場は今後拡大すると予測されています。不動産にまつわる数多くの事業の分析のうち、今回は買取再販についてご紹介します。

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最高裁判決で大きな注目／相続にあたって活用される不動産鑑定評価

一般的に不動産は時価に比べて相続税評価額が低くなり、相続税の納税額を低く抑える効果が期待できるため、不動産保有が相続税対策として有効といわれてきました。しかし、2022年4月の最高裁判決はあからさまな相続税対策として不動産を保有することに対して厳しい内容となりました。判決で時価として採用された不動産鑑定評価とはどのようなものか、納税者として不動産鑑定評価を活用できるケースについて解説します。

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固定資産税評価額の適正化事例

固定資産税の算定においては、その計算過程において一定割合で誤りが発生していることが確認されています。本来であれば必要のない固定資産税の支払いを行っていないか確認しておくことは、経費削減の観点に加え、ステークホルダーの利益にも資することから、一定規模以上の所有不動産については一度チェックしておくことを推奨します。本記事において、実際の固定資産税評価額の適正化の流れを解説します。

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境界に関する留意点と不動産売買実務における対応方法

境界に関する紛争は数多くみられ、珍しいものではありませんが、不動産売買や建築を行う際には大きな妨げとなり、解決には長期間を有することがあります。このことから、不動産の売買取引や建築を行う際には特に留意する必要があります。ここでは、主に不動産売買においての境界に関する留意点や不動産売買実務における対応方法等を解説します。

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新しいオフィスのあり方
新しい働き方に最適な働く環境「新しいオフィス」をオフィス再編で手に入れる

働き方改革やコロナ対策によりリモートワーク・在宅勤務が浸透し、新しい働き方が定着しつつあります。SDGs、ダイバーシティ&インクルージョンやウェルビーイングの実現も注目されるなか、従来のオフィスとは異なる、ニューノーマルに適した「新しいオフィスのあり方」について考察します。

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国内主要観光地の老舗旅館に関する事業承継及び不動産売却支援

有名観光地内における対象老舗旅館の立地の希少性に着目し、事業承継と不動産売買という二刀流にてクライアントの利益の最大化を図った事例を紹介します。M&Aと不動産の双方でのアプローチは、企業が保有する不動産のポテンシャルが高い場合に大変有効な手法です。

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ホテルのESG認証～持続可能な観光のために宿泊施設ができること

観光業界においてサスティナブルな旅行に対する関心が高まっています。今後、ホテルが持続可能な運営、発展を継続していくための道標としてエコラベルやサスティナビリティ認証の活用について解説します。

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調査レポート

2022年不動産投資動向アンケート結果
2020年の投資動向調査結果と2022年の同動向調査結果を振り返る

不動産デベロッパー（総合・住宅・商業・ホテル等）、不動産ファンド（国内・外資系・J-REIT運用会社）、サービサー、投資銀行、ゼネコンを対象に実施した、2022年投資動向調査アンケート結果を公表します。

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